1) 상가주택이라 불리우는 겸용주택에 적용되는 1세대 1주택 비과세 특례 규정

한 건물에 주택용도로 사용되는 부분과 상가 용도로 사용되는 부분이 상존하는 경우, 겸용주택이라 한다.

이러한 겸용주택은 보통 낮은 층은 상가로 임대주고, 높은 층은 주택으로 활용하는 상가주택으로, ‘임대소득’과 ‘주거’라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있어 많은 사람들이 선호하는 부동산 보유 형태이다.

현행 세법에서는 이러한 겸용주택에 대해 ‘주택 면적이 상가 면적보다 크면’ 건물 전체를 주택으로 보아 9억 이하인 경우＇1세대 1주택＇ 비과세 혜택을, 9억 초과인 경우 9억 초과 양도차익에 대하여만 과세 및 최대 80%의 장기보유특별공제 혜택을 제공하고 있다.

사실 겸용주택 비과세 관련해서는 해당 건물의 주택과 상가 건물 면적을 비교하여 상가인지, 주택인지의 실질을 평가해왔고 주택으로 인정될 경우 1세대 1주택 비과세 대상(거주 및 보유 요건 충족)일 경우 이에 따른 양도세 비과세 혜택을 줬다. 또한 이로 인한 절세효과는 겸용주택 보유자의 경우 꼭 알아야 할 특례규정으로 자리 잡았다.

이러한 특례 규정은 비과세 범위를 확대해서 납세자에게 유리하게 적용해 주기 위한 것이라 볼 수 있다. 이렇게 납세자에게 유리한 규정이다 보니, 해당 겸용주택 면적의 이용에 대해 어떤 부분을 주택 면적으로 판단할지, 상가로 판단할지의 실질에 대한 이슈가 종종 과세권자와 납세자의 다툼의 소재가 되어 왔다.

예를 들어 1층은 상가이고 2층은 주택일 경우, 2층으로 올라가기 위해 지어진 2층 전용 계단은 그 실질을 주택으로 볼 수 있기에 주택면적으로 적용할 수 있는 것이다. 이러한 부분이 객관적 자료(공부 등)에 명시되어 있지 않을 경우, 과세권자와 납세자 사이에서는 이에 대한 현장 조사 및 실질에 대한 확인 작업에 더 많은 시간과 노력이 소요되어 왔다.

그러나 최근 정부가 발표한 세법 개정안에 따르면 국세청은 이러한 부분에도 강화된 규제의 칼날을 겨누기 시작했다.

2) 겸용주택 보유자라면 개정세법에 관심 기울여야

이번 개정안은 시장 충격을 고려해 2022년 1월부터 적용될 예정이다.

개정세법이 적용되면 9억 초과 겸용주택에 대해 이전과 달리 무조건 주택 면적은 주택으로, 상가 면적은 주택이 아닌 것으로 보아 과세하겠다는 것이다.

따라서 주택 면적이 상가 면적보다 크다 하더라도, 결국 상가면적에 대해서는 1세대 1주택 고가주택의 양도세 계산에 따른 혜택이 없어지는 것이기에 현행보다 세금 부담이 커진다.

또한 2020년 1월 1일 이후, 9억을 초과하는 고가 겸용주택일 경우 해당 주택에 2년 이상 거주요건을 못 채울 경우 장기보유특별공제율 (Max 80%)을 적용받을 수 없고, 더욱 낮은 장기보유특별공제율(Max 30%)을 적용받게 되어 세 부담 측면에서 매우 불리해진다.

3) 개정세법에서도 변하지 않는 한 가지!

물론 2022년 개정세법 적용 이후에도 주택 면적이 더 크면서, 건물 전체 양도가 9억 이하일 경우에는, 여전히 다른 조건이 충족한다면 1세대 1주택 비과세 혜택 적용이 유효하다. 즉, 이러한 경우는 개정세법의 영향을 받지 않는다는 것을 기억해 두자.

4) 개정 세법 대비 필수 체크 List

금번 개정에 있어서는

양도차익이 크고, 상가 이용 면적 비율이 높을 수록, 장기보유특별공제를 최대로 받는 보유기간 10년 정도의 장기보유자일수록 더욱 불리하게 과세되는 것이다.

이러한 개정에 대비하기 위해 미리 체크해 볼 사항은

① 겸용주택의 주택과 상가 실질 이용 면적 비율을 체크해 보자

② 양도차익 규모와 적용되는 장기보유특별공제율을 체크해 보자

(특히 2020년 이후에는 2년 거주 요건 필수 부분은 반드시 체크할 것!)

③ 예상 시세, 임대소득, 보유세, 양도세 그리고 등을 고려해 실익을 체크해 보자

위와 같은 사항들을 세무전문가와 미리 체크하여 현행 세법과 개정 세법을 비교 적용하는 시뮬레이션을 돌려보면 좋을 것이다.

특히 매도에 대한 고민을 해오고 있는 겸용주택 보유자라면, 이번 개정은 양도세 폭탄으로까지 표현될 정도로 큰 폭의 상승이 될 수 있기에 미리 대비하여 결정하는 부분이 필요하다.

대부분의 사람들이 세금을 다 내고 나서 '절세할 수 있었다면…'이라는 아쉬움을 토로한다. 사실 최고의 절세는 어렵지만 미리 알아보고 의사결정하는 것이라고 할 수 있다.

겸용주택에 대한 양도 계획이 있다면 양도 시기 등에 대해 2022년 1월 1일 개정 세법 시행이 미치는 영향에 대해 전문가와 미리 체크해 보는 시간을 가지기를 추천한다.

 

 

[임화섭 세무사 프로필]

▲ (현)한국세무사회 건설업 기업진단 감리위원
▲ (현)서울지방세무사회 세무조정 및 성실신고 감리위원
▲ (현)택스데일리 신문 전문위원
▲ (전)송파세무서 국선세무대리인
▲ (전)송파세무서 영세납세자지원단 세무도우미
    이메일 : taxpro82@naver.com