1. 3기 신도시 지정과 공익수용의 양도소득세

30만 호, 2018년 9월 21일 수도권 주택공급 확대를 위한 방안으로 국토교통부가 발표한 공공택지 추가 예정공급 주택 수입니다.

그리고 2019년 5월 7일, 수도권 주택 30만호 공급방안의 일환으로 제3차 신규택지 추진계획을 발표하여 고양 창릉지구, 부천 대장지구, 남양주 왕숙지구, 하남 교산지구, 인천 계양지구를 확정하였습니다.

하지만 3기 신도시의 발표로 인해 2가지로 불만이 생기게 되었습니다. 첫 번째는 서울과의 거리가 상대적으로 먼 2기 신도시 주민들의 해결되지 않는 교통난과 자생되지 않는 도시의 부족한 일자리에 대한 불만, 두 번째는 3기 신도시 주민들의 낮은 토지 보상금 및 적합하지 않은 예상 토지수용지구 선정에 대한 불만입니다.

세무사인 필자는 3기 신도시의 발표로 인해 생기는 반감 중 3기 신도시 토지소유자의 토지수용과 이에 따른 양도소득세 절세에 대한 소개에 집중하여 조금이나마 도움을 드리고자 합니다. 먼저 3기 신도시 토지수용 지정지구의 94%는 개발제한구역 즉, 그린벨트이므로 수용보상금을 제값 못 받고 수용될 것이라는 걱정이 먼저 앞서게 됩니다. 이에 각 지자체 및 사업시행자는 토지소유자의 어려움에 공감하지만 국책사업에 동참하지 않을 수 없다며 피해가 최소화 되고자 노력하겠다며 다양한 대책을 내고 있습니다. 수용보상금을 최대한 시세에 맞춰 보상하며, 이주대책 및 양도소득세 감면 등이 국회 법령 개정에 상정하는 노력을 기울이고 있습니다.

*3기 신도시 현황

여기서 토지소유자는 의문이 생기게 됩니다. 국책사업으로 인해 강제수용 되는 것도 억울한데 양도소득세까지 부담하여야 하는 것은 위헌이 아닌지 말이다. 헌재2010헌바134(2011.10.25.)에서는 공익수용을 양도소득세 과세대상에서 제외하지 않는 법률조항이 현저하게 합리성을 결여하여 입법재량을 일탈하였다거나 재산권을 침해한다고 볼 수 없고 일반 양도로 인한 양도소득과 동일하게 양도소득세를 부과하는 것은 평등원칙에 반하지 아니한다는 합헌결정 하였습니다.

토지 등의 수용은 지역 주민의 의사와 무관하게 이뤄지는 강제 수용이란 점을 고려할 때 보상금에 대한 양도소득세가 과도하다는 지적이 제기되고 있어 현재 더불어민주당 정 성호 국회의원은 이에 대한 양도소득세 감면한도 상향 및 감면율을 상향하도록 하는 ‘조세특례제한법 일부개정법률안’을 대표발의 하였습니다. 개정안의 조속한 입법 확정이 된다면 공익수용지구 내 토지소유자의 부담을 덜 수 있겠지만 입법 확정 전 또는 3기 신도시 이외의 공익수용은 지금도 전국에서 동시다발적으로 진행되고 있습니다. 그러므로 공익수용 토지소유자는 본인이 적용 가능한 다양한 양도소득세 감면사항에 대해서 익혀두는 것이 좋습니다.

2. 공익수용이란?

먼저 공익수용에 대해서 알아볼 필요가 있습니다. 국가나 공공기관에서는 다목적댐의 건설, 도로·철도·항만·산업단지의 조성, 주택 건설 및 교육시설을 설치하는 등의 많은 공익사업을 시행하고 있습니다.

국가나 공공단체가 공익사업의 시행에 필요한 토지 등을 취득하기 위하여 토지물건의 소유자와 먼저 매수 협의를 하고, 원만한 협의가 이루어지게 되면 상호 간의 계약을 통해 필요한 토지 등을 매수하게 됩니다.

그러나 협의매수가 불가능한 경우도 있으므로 이를 대비해 공익사업 용지를 강제로 취득할 수 있는 토지수용제도를 두고 있습니다. 따라서 공익사업은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 “토지보상법”)」 제4조 제1호 내지 제7호 또는 제8호의 그 밖에 별표에 규정된 법률 110가지에 따라 토지 등을 수용하거나 사용할 수 있는 사업으로 한정됩니다.

[참고] 「토지보상법」 제4조 공익사업의 범위

이 법에 따라 토지 등을 취득하거나 사용할 수 있는 사업은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업이어야 한다.

1) 국방·군사에 관한 사업

2) 관계 법률에 따라 허가·인가·승인·지정 등을 받아 공익을 목적으로 시행하는 철도·도로·공항·항만·주차장·공영차고지·화물터미널·궤도·하천·제방·댐·운하·수도·하수도·하수종말처리·폐수처리·사방·방풍·방화·방조·방수·저수지·용수로·배수로·석유비축·송유·폐기물처리·전기·전기통신·방송·가스 및 기상 관측에 관한 사업

3) 국가나 지방자치단체가 설치하는 청사·공장·연구소·시험소·보건시설·문화시설·공원·수목원·광장·운동장·시장·묘지·화장장·도축장 또는 그 밖의 공공용 시설에 관한 사업

4) 관계 법률에 따라 허가·인가·승인·지정 등을 받아 공익을 목적으로 시행하는 학교·도서관·박물관 및 미술관 건립에 관한 사업

5) 국가, 지방자치단체, 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조에 따른 공공기관, 「지방공기업법」에 따른 지방공기업 또는 국가나 지방자치단체가 지정한 자가 임대나 양도의 목적으로 시행하는 주택 건설 또는 택지 및 산업단지 조성에 관한 사업

6) 제1호부터 제5호까지의 사업을 시행하기 위하여 필요한 통로, 교량, 전선로, 재료 적치장 또는 그 밖의 부속시설에 관한 사업

7) 제1호부터 제5호까지의 사업을 시행하기 위하여 필요한 주택, 공장 등의 이주단지 조성에 관한 사업

8) 그 밖에 별표에 규정된 법률(110가지)에 따라 토지 등을 수용하거나 사용할 수 있는 사업

 

3. 공익수용 보상적용대상이란?

「토지보상법」 제3조에서 규정하고 있는 공익수용 보상적용대상은 「헌법」 제23조 제3항에서 규정하고 있는 재산권을 구체화한 다음의 6가지를 말하며, 이를 “토지 등”이라 합니다.

1) 토지

2) 토지에 관한 소유권 외의 권리

3) 토지에 정착한 물건

4) 토지에 정착한 물건의 소유권 외의 권리

5) 광업권·어업권 또는 물의 사용에 관한 권리

6) 토지에 속한 흙·돌·모래 또는 자갈에 관한 권리 등

 

공익수용 보상적용대상이 되기 위해 보상대상인 토지 등은 다음의 요건을 충족하여야 합니다.

1) 적합성: 공익사업의 목적에 적합하여야 한다.

2) 비대체성: 다른 방법으로는 그 공익사업에 필요한 수요를 충당시킬 수 없어야 한다.

3) 최소성: 공익사업에서 필요한 최소한도에 그쳐야 한다.

4) 공익성: 공익사업에 제공되는 것이 현실의 이용에 있어서 보다도 공익성이 높아야 한다.

 

공익사업에 직접 필요하지 않은 경우에도, 다음의 토지 등은 취득할 수 있습니다.

1) 잔여지에 대한 도로 등의 공사비가 잔여지의 가치를 초과하는 경우의 잔여지

2) 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란한 잔여지

3) 이전이 어렵거나 이전 후 종래의 목적대로 사용할 수 없게 되거나, 이전비가 가액을 넘는 건축물 등

4) 토지사용으로서 사용기간이 3년 이상인 경우

5) 토지사용으로 인하여 형질이 변경되는 경우

6) 토지소유자의 건축물이 있는 사용 토지 등

보상적용대상에는 적용대상인 토지 등 외에도 취득하거나 사용함에 따라 부수적으로 발생하는 손실에 대한 보상인 이전보상, 영업보상, 이주대책, 이사비 등이 포함되므로 적용대상과 보상대상은 다를 수 있습니다. 다음 칼럼에서는 공익수용 절차 및 공익수용에서 우선 확인할 사항에 대해 알아보겠습니다.

[이장원 세무사 프로필]
▲고려대학교 문과대학, 연세대학교 법무대학원 조세법 전공
▲세종-포천 고속도로, 광명 재개발·재건축, 경산대임지구 등 다수 토지수용 진행
▲한화생명, 매트라이프 자산관리 지도 세무사
▲근로복지공단, 보건복지인력개발원 세법강사
▲대한중소병원협회·대한의료법인연합회·대한노인요양병원협회 공식 자문 세무사
▲택스데일리 신문 전문위원
이메일 : tax963@naver.com