다주택자 양도소득세 중과가 시행 되면서 부동산 법인설립에 대해 관심이 많아지고 있다.

다주택 소유자가 추가로 주택을 구입할때 법인설립 하여 법인명의로 취득하는 방법이 있다.  이때 주의할 점과 유리한점에 대해 살펴보면 다음과 같다. 

 

1. 먼저 주택 취득시 취득세 중과가될 수 있다.

법인이 과밀억제권역내에서 부동산을 취득하는 경우 취득세가 중과된다. 기본취득세율에 4%추가 과세된다. 이는 부동산관련 사업 법인설립을 어렵게 만드는 요인이다. 그러나, 임대자업자 요건을 갖춘 주택임대업, 주택신축판매업의 경우에는 취득세 중과제외 된다.

요건을 갖추어 중과배제가 되면 개인으로 취득하는 경우와 법인으로 취득하는 경우를 비교 했을때 동일한 세부담을 가져온다.

 

2. 주택에 대한 법인세 추가과세

주택을 양도 할 때 법인은 기존의 법인세율에 10% 추가과세한다. 단, 법인이 요건을 갖춘 민간임대사업자등록을 하고 5년임대후 양도하면 추가과세가 안될 수 있다. 주의해야할 점은 주택의 임대개시당시 기준시가 6억이하 (수도권밖 3억이하)인 경우에만 해당이 된다.

반면, 개인소유의 주택은 양도소득세율이 6%~62%이다. 경우에 따라서 법인으로 양도하는 것이 유리 할 수 있다.

 

3. 법인이 유리한상황

1) 개인이 양도세 중과가 될 때

개인이 다주택라서 양도세 중과가 된다면, 법인이 유리 할 수 있다.

다음의 사례로 비교해 보자

구분	개인인 경우 (조정대상지역, 3주택이상)	법인인 경우 (요건 갖춘 임대주택인 경우)
양도차익	10억	10억
세율	26%~62%	10%~25%(10%추가과세)
양도세(법인세)	최대 약 5억 8천만 원	최소 약 1.8억 원

위의 사례에서는 개인으로 양도하는 경우 조정대상지역내 양도이면서 3주택 이상 이라면 최대 5억8천만 원의 양도세가 과세 된다.

같은 부동산인데 법인으로서 주택임대사업으로 요건을 갖추고 양도하면 약 1.8억 원의 법인세가 과세된다. 여기서 주의 할 점이 있다.

 

단순비교만 하면 단연 법인세로 납부하는게 유리할 것 같지만 아닌 경우도 있다.

개인과 법인을 비교할 때에는 개인의 소득세 vs (법인세+배당소득세 등)을 비교해야 한다.

 

그러므로 부동산 양도에 관련한 세액비교는 양도당시의 법인세와 장래 있을 개인에 대한 잉여금 처분에 대산 소득세를 합하여 같이 비교해야 한다.

보통 양도세중과가 안되는 경우에는 개인과 법인중 어디가 유리한지 우열을 가리기 힘들다.

 

하지만 개인이 양도세 중과가 된다면 법인세와 개인 배당소득세 등을 납부하더라도 법인이 유리한 경우가 많다.

이는 법인의 장래 잉여금처분정책과 같이 계산을 해야한다.

 

보다 정밀한 판단을 위해서 부동산양도 시기와 양도가액의 사용시기를 예측하여 비교를 해야한다.

잉여금 처분은 주주구성과 처분시기에 따라 합법적으로 절세가 될 수있다.

개인이 양도세가 중과되는 상황이라면 위의 상황을 고려하여 전문가와 상의하여 법인설립 여부를 결정하기를 권한다.

 

2) 1년미만의 단기매매일 때 법인이 유리하다.

1년 미만의 단기매매인 경우 개인의 양도소득세율은 40%와 26%~62%(미등기는 70%)중 큰 금액으로 한다. 반면 법인세율은 10~25%(주택인 경우 10% 추가 과세)로 한다. 그러므로 1년미만의 단기매매가 많은 경우 법인으로 양도하는 것을 고려해 볼 수 있다.

 

3) 법인은 증여나 상속이 용이하다.

부동산은 증여나 상속을 하려면 부동산등기부등본상에 소유권 이전 등기를 해야한다.

이때 취득세가 발생한다. 법인소유의 부동산을 증여할때에는 부동산을 이전하는 것이 아니라 법인의 주식을 증여한다. 부동산은 법인의 소유이고 주주는 지분을 통해 간접소유하기 때문이다. 주식의 이전은 별도의 등기절차가 없이 간단히 당사자간 매매계약 또는 증여계약으로 이전이 가능하다. 그러므로 취득세 부담없이 수시로 필요할때마다 매매나 증여를 통해 부의 이전이 가능하다.

 

4) 법인 기타 비용의 손금 산입 가능

개인인 경우 양도세 계산시 필요경비는 자본적지출과 일부 직접비용에 한정되있다. 그러나 법인은 법에서 특별히 손금불산입으로 한 것을 제외하고 사업을 위해 사용한 모든 비용은 손금산입된다. 회사 대표이사의 인건비, 직원의 급여 및 복리후생비, 유지 관리비(도배, 장판, 소모품비 등), 각종 수수료 등이 손금처리가 되는 장점이 있다.

 

5) 건강보험 등에 유리

지역 건강보험료는 소득과 개인의 재산에 대해서 부과된다. 아무래도 개인 재산이 많은 경우 건강보험료가 더 많이 나올 수 밖에 없다. 그러나 부동산을 법인이 소유하고 회사대표로서 급여를 받는 다면, 직장으로 건강보험료가 산정되므로 유리 할 수 있다.

 

실제 적용할때에는 이외에도 다양한 변수들이 있을 수 있으므로 위 내용을 바탕으로 전문가와 상의 후 실행해야 실수를 줄일 수 있다.

 [변종화 세무사 프로필]

세무법인로맥 세무사(현)
한국세무사회 세무연수원 교수(현)
택스데일리 세무전문위원(현)
웅지세무대학교 겸임교수(전)

사무소 이메일 : p5380357@naver.com

[저서] 
2019 양도소득세실무(삼일인포마인)
부동산부자들의절세비법은뭘까?(삼일인포마인)
다주택자택스플래이닝(한국세무사회)