1) 부담부증여란?

‘자녀가 결혼할 때가 되어, 임대소득을 분산하기 위해 또는 살아생전 자식들에게 재산을 분배하기 위해...’ 우리는 살면서 여러 가지 이유로 자녀에게 재산을 증여할 방법에 대한 고민에 직면하게 된다.

그러나 증여를 하더라도 고액의 증여세를 자녀가 부담하기 어려워 증여를 망설이는 경우가 많다. 이러한 경우 증여에 따른 자녀의 세 부담을 낮출 수 있는 방법은 없을까? 만일 증여할 부동산이 임대차계약이 되어있는 주택이라면, 전세보증금까지 자녀에게 부담시켜 증여하는 방법은 어떨까?

부담부증여는 증여재산에 담보된 증여자의 채무를 수증자가 인수한 경우를 말한다. 부담부증여에서 수증자가 인수한 채무는 증여재산가액에서 차감되며, 증여자는 채무액만큼 재산을 양도한 것으로 보아 양도소득세를 부담한다.

다시 말해 증여자가 부동산을 증여할 때 부동산에 설정되어 있는 근저당권 또는 임대보증금 등을 함께 이전하는 것이다. 담보된 증여자의 채무를 임대보증금이라 할 때 채무인 임대보증금에 대한 양도소득세는 증여자인 부모가 부담하고, 수증자인 자녀는 공제 후 계산된 증여세를 부담하게 된다.

2) 부담부증여를 통한 증여세 절세
‘매매가 5억 아파트 전세보증금 3억 부담부증여 시 실효세율4%’

전세보증금 3억이 있는 시가 5억 아파트를 자녀에게 증여할 때 일반증여(채무에 대한 공제가 없을 경우)를 할 경우와 부담부증여를 할 경우 세금을 비교하면 <표1>과 같다.

<표1> 일반증여와 부담부증여 납부세액 비교
				(단위:원)
구 분	일반증여	부담부증여
		1세대1주택	1세대2주택	조정지역내 1세대2주택
증여재산가액	500,000,000	500,000,000	좌동	좌동
채무액		300,000,000
증여재산공제	50,000,000	50,000,000
과세표준	450,000,000	150,000,000
세율	20%	20%
산출세액	80,000,000	20,000,000
신고세액공제	2,400,000	600,000
자진납부할세액	77,600,000	19,400,000	19,400,000	19,400,000
<표2>양도소득세 등		비과세	47,839,000	104,060,000
총 부담세액	77,600,000	19,400,000	67,239,000	123,460,000

일반적인 증여의 경우 증여재산가액에서 직계존비속간 증여재산공제 5천만원(증여받는 직계비속이 미성년자일 경우 2천만원)을 차감한 후 계산된 산출세액은 8천만원이다.

여기서 전세보증금 3억에 대한 채무를 공제할 경우 산출세액은 2천만원으로 계산되며, 증여세 산출세액만 비교했을 경우 6천만원의 차이가 발생하게 된다. 부담부증여에 따른 자진납부세액만 볼 때 실효세율은 약 4%가 되는 셈이다.

한편, 증여자의 양도소득세 등을 고려하여 비교해 볼 때 1세대 2주택의 경우 부담부증여 시 세 부담은 일반증여보다 낮아진다. 그러나 조정지역내 1세대 2주택의 경우 오히려 총 부담세액이 급격히 증가하는 것을 알 수 있다.

3) 채무에 대한 양도소득세
‘증여 당시 조정지역내 1세대 다주택자의 경우 세 부담이 늘어날 수 있다.’

부담부증여의 경우 수증자의 증여세가 채무액 공제로 인하여 감소하는 대신에 증여자는 수증자에게 이전한 채무에 대하여 양도소득세를 납부할 의무가 있다.

우선 부담부증여당시 증여자가 조정지역내 2주택 이상 보유하는지 여부에 따라 세 부담 차이가 발생할 수 있다. <표2>의 조정지역내 1세대2주택의 경우 10%P 중과세 및 장기보유특별공제 배제로 인하여 채무에 대한 양도소득세 총 부담세액은 상당히 높아진다. 이에 따라 증여자와 수증자의 총 부담세액은 <표1>에서와 같이 오히려 일반증여의 자진납부세액보다 늘어나는 결과가 발생한다.

<표2> 부담부증여에 따른 증여자 부담 양도소득세
			(단위:원)
구 분		1세대2주택		조정지역내 1세대2주택
양도가액		300,000,000		300,000,000
취득가액		60,000,000		60,000,000
양도차익		240,000,000		240,000,000
장기보유특별공제 (15년 이상 보유 30%)		72,000,000		-
양도소득금액		168,000,000		240,000,000
양도소득기본공제		2,500,000		2,500,000
과세표준		165,500,000		237,500,000
세율		38%		48%
산출세액		43,490,000		94,600,000
지방소득세		4,349,000		9,460,000
총 부담세액		47,839,000		104,060,000

* 취득가액은 1억원으로 가정한다.
* 조정지역내 중과세 비교를 위해 증여당시 1세대 2주택자로 가정한다.

증여세와 양도소득세는 누진세율을 적용하기 때문에 재산가액이 높아질수록 높은 세율을 적용받게 된다.

또한 채무 부분에 대해 양도소득세 계산 시 취득가액을 차감하고 장기보유특별공제 및 양도소득기본공제를 적용함에 따라 일반적인 경우 증여재산가액이 크다면, <표1>의 1세대2주택과 같이 부담부증여 방식이 유리할 수 있다.

4) 부담부증여 시 고려할 사항
‘증여계약 이전 반드시 세무전문가에게 상담 받고 결정할 것’

부동산을 부담부증여 방식으로 증여할 계획인 경우 증여계약서 작성 이전에 다음과 같은 사항을 고려하여 신중하게 결정하여야 한다.

① 증여세 납부세액이 2천만원을 초과할 경우 연부연납 고려
증여세 납부세액이 2천만원을 초과하는 고액일 경우 일시에 납부하는 것은 납세자에게 과중한 부담을 줄 수 있다. 이에 따라 상속세 및 증여세법에는 요건을 충족하는 납세자가 연부연납을 신청할 경우 허가받은 날부터 5년 이내의 범위에서 세금을 납부할 수 있도록 하고 있다.

연부연납을 신청하는 경우 납세자는 연부연납 신청세액에 상당하는 납세담보를 제공하여야 하며, 연부연납의 허가를 받은 자는 각 회 분 분납세액에 대해 연부연납 이자율(연 2.1%)로 계산한 가산금을 본세에 합산하여 납부하여야 한다.

② 양도소득세 및 취득세 등 전체적인 세 부담 비교
채무액 공제 없이 계산된 세액과 부담부증여 시 증여세 및 양도소득세를 비교하여 세 부담이 낮은 방향으로 진행하여야 한다.

또한 증여를 원인으로 부동산을 취득할 경우 부과되는 취득세도 추가로 확인하여 최종적으로 부담하는 세액이 얼마인지 충분히 파악할 필요가 있다.

이 밖에도 증여계약 이전에 세무전문가에게 부담부증여에 대한 세무이슈 및 전반적인 컨설팅 등 충분한 상담을 받고 의사결정을 하는 것을 추천한다.

     [이상덕 세무사 프로필]

▲  (현) 분당세무회계
▲  (전) 세무법인 다솔 성동지점
▲  AT커뮤니케이션 강사
▲  아이파경영아카데미 강사
▲  택스데일리 신문 전문위원
     이메일 : lcta52@naver.com