[칼럼] 개인의 부동산법인전환 시 주의할 점 두가지 (변종화세무사)
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[칼럼] 개인의 부동산법인전환 시 주의할 점 두가지 (변종화세무사)
  • 변종화 세무사
  • 승인 2019.07.16 15:27
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현물출자 또는 세감면 포괄양수도 등으로 하면 취득세 면제 가능
법인출자는 양도세 과세대상
현물출자 등 양도세 과세이연 가능
주의 할점은 개인의 중과세로 계산된 양도세가 과세이연됨에 주의
사진:변종화세무사

개인 다주택자가 부동산 법인을 만드는 방법은 두가지가 있다. 신규법인설립과 개인의 법인전환이다. 신규법인설립은 말 그대로 주주가 법인에 출자하여 법인을 설립하고 법인이 법인 명의로 부동산을 취득하여 사업을 하는 것이다.

두 번째 방법은 개인사업자의 법인전환이다. 개인으로 부동산임대업 또는 부동산매매업을 하고 있다가 법인으로 사업을 넘기면서 법인전환 하는 것이다.

여기서는 법인 전환 시 주요사항과 주의할 점에 대해 살펴보기로 한다.

 

법인 전환할 때 두 가지 쟁점이 있다. 하나는 취득세이고 두 번째는 양도세이다.

 

▲ 취득세 중과와 현물출자 또는 세감면 포괄양수도의 취득세 면제 중 선택

개인사업자의 명의에서 법인 명의로 전환하는 것이므로 당연히 취득세가 과세가 된다. 과밀억제권역내라면 취득세 중과도 될 수 있다.

이러한 부담 때문에 법인전환을 꺼리는 경우가 많은데 이러한 불편함을 해소해주기 위해서 현물출자 또는 세감면 포괄양수도 방법으로 법인에 부동산을 넘기면 취득세 면제가 가능하다.

 

▲ 개인의 양도세 과세 및 현물출자 등 인 경우 중과된 세액이 과세이연 됨에 주의

개인사업자에서 법인으로 전환한다는 의미는 개인 부동산의 소유권이 법인에게 이전된다는 의미이다. 부동산을 양도하고 그 대가로 법인의 주식을 받는 것이다. 이는 대가를 받고 양도한 것 과 다를 바 없다.

그래서 기본적으로 현물출자 또는 사업양수도때 부동산을 양도한 것으로 봐서 양도세를 과세한다. 그러나 원활한 법인전환을 지원하기 위해 요건을 갖춘 현물출자와 요건을 갖춘 사업포괄양수도인 경우 개인이 납부해야할 양도세를 법인이 부동산을 양도할 때 낼 수 있도록 연기시킬 수 있다. 이를 양도세 과세이연이라고 한다.

나중에 실제로 법인이 해당 부동산을 양도할 때 그때 법인세는 물론 사업포괄양수도 당시의 과세이연을 받은 개인의 양도세도 낸다.

이때 주의해야할 점은 과세이연 당시 출자한 또는 양수도한 부동산이 조정대상지역내 2주택이상인 경우에는 중과세율을 적용한 양도세가 그대로 과세이연됨을 주의해야한다.

이미 양도세가 중과세되는 부동산을 현물출자나 사업포괄양수도로 양도하는 경우 절세가 안 될 수 있고 오히려 불리할 수 있다.

참고도서 : 2019 양도소득세 실무  저자 : 변종화 세무사
참고도서 : 2019 양도소득세 실무 저자 : 변종화 세무사

 [변종화 세무사 프로필]

세무법인로맥 세무사(현)
한국세무사회 세무연수원 교수(현)
택스데일리 세무전문위원(현)
웅지세무대학교 겸임교수(전)

사무소 이메일 : p5380357@naver.com

[저서] 
2019 양도소득세실무(삼일인포마인)
부동산부자들의절세비법은뭘까?(삼일인포마인)
다주택자택스플래이닝(한국세무사회)


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