[칼럼] 주택임대사업자의 거주주택 1세대 1주택 비과세 특례(이은상 세무사)

- 1세대 1주택 비과세와 거주요건의 연혁
- 거주주택에 대한 1세대 1주택 양도소득세 비과세 특례
- 2019년 2월 12일 이후 거주주택 1세대 1주택 비과세 혜택 축소

2017.08.02. 부동산대책이 발표됨에 따라 2017.08.03. 이후 취득하는 조정대상지역 내의 주택의 1세대 1주택 비과세 요건 판정에 거주요건이 추가가 되었다. 새로운 제약요건에 많은 관심이 집중되고 있는 가운데, 많은 납세자들이 ‘1세대 1주택 비과세‘와 ’거주주택에 대한 1세대 1주택 비과세 특례규정‘을 혼동하는 경우 많다.

특히, 거주주택에 대한 1세대 1주택 비과세 규정은 주택임대사업자에 적용가능 한 것으로 신설당시부터 거주요건이 포함되어 있었다. 잦은 부동산대책으로 주택임대사업자로 등록이 증가함에 따라 ’주택임대사업자의 거주주택 1세대 1주택 비과세 특례‘에 대한 올바른 이해가 필요해 보인다.

1) 일반적인 1세대 1주택 비과세와 거주요건의 연혁
현행 1세대 1주택 비과세 규정은 국민의 주거생활 안정과 거주이전의 자유를 보장을 위한 규정으로 현행 다음의 요건을 만족하는 경우 적용가능하다.

-거주자인 1세대가 국내에 1주택을 소유
-2년 이상 보유(2017.08.03. 이후 취득한 조정대상지역 내의 주택은 2년 거주)
-미등기 양도자산, 고가주택이 아닐 것.

양도소득세 비과세에 대한 거주요건의 최초도입은 2003년 10월 1일 주택경기를 억제하기 위해 서울 및 과천 및 5대 신도시에 1년 거주요건을 제한적으로 도입이 되었다. 2004년 1월 1일 이후는 2년으로 개정되며 부동산경기를 억제하는 역할을 했다.

그러다 2011년 6월 30일 부동산 경기 침체로 거주요건이 폐지되었다가, 8.2부동산대책으로 인해 2년 거주요건이 다시 도입되었다.

2) (임대주택사업자의) 거주주택에 대한 1세대 1주택 양도소득세 비과세 특례
2011년 10월 13일 이전까지는 주택임대사업자가 일반주택을 양도하는 경우 2주택 이상에 해당하게 되어 1세대 1주택 비과세를 받을 수 없었다.

본 규정은 2011년 10월 14일 이후 양도하는 분부터 적용되는 특례규정으로 임대주택공급 활성화 유도를 위해 주택임대사업자에게 적용하는 것으로 임대주택 외의 거주하고 있는 1주택을 2년 이상 보유 및 거주한 후에 양도하는 경우 적용이 가능하다.

비과세특례 적용 요건:

-가액요건 : 임대주택은 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 밖은 3억원)이하.

-주택임대현황 : 5년 이상의 단기 및 장기임대주택으로 임대료 5% 증액제한준수.

-사업자등록요건 : 지자체 및 세무서에 주택임대사업자 등록

-거주주택은 1채만 있을 것(1일시적 2주택의 경우는 제외)

-거주주택에 임대사업자등록한 날 이후 보유기간동안 통산 2년 이상 거주(지역무관).

특례적용 시 임대주택 외의 거주주택은 비과세를 적용하고, 신규 취득한 거주주택이나 거주주택으로 사용한 임대주택의 경우 최초 거주주택의 보유기간과 중복되는 부분을 제외한 기간의 양도소득세 비과세를 적용한다. 즉 최초 거주주택의 경우 전체가 비과세가 되지만 비과세를 적용 받은 보유기간에 대해서는 비과세가 아닌 과세를 한다.

3) 2019년 02월 12일 이후 거주주택 1세대 1주택 비과세 혜택 축소
2019년 2월 12일 이후 신규취득하는 주택부터는 최초 거주주택을 양도하는 경우에 한하여 비과세 혜택을 적용받을 수 있게 개정되었다. 애초에 주택임대사업의 활성화를 목적으로 신설된 이 규정은 더 이상 주택임대사업자에 대한 혜택도 축소하는 방향으로 가고 있다.

4) 마무리
보통 주택임대사업자는 일반적인 사업자와는 다르게 특별히 관리를 한다는 개념이 없었다. 부동산 정책의 변화로 주택임대사업자의 임대소득에 대하여 종합소득세의 신고, 건강보험의 부과, 표준계약서의 작성, 보증금 증액 제한 등 전략적인 관리의 필요성이 커지고 있다.