2) 수용주택 형태에 따른 주택판정 – 무허가주택과 멸실 주택
3) 수용주택 형태에 따른 주택판정 – 폐가인 공가와 주택에 해당하지 않는 형태
[영상:이장원세무사, 촬영및편집:택스데일리영상팀(2019년9월촬영)]
1) 수용주택의 1세대1주택 요건
이번 시간은 내 수용부동산이 주택인 경우입니다. 주택의 양도는 주거와 즉각적인 연관이 되어 여러 매체를 통해 자주 접하기도 하고 상식적으로 많은 사항을 알고 계십니다. 예를 들면 1세대가 1주택만을 소유하고 있으면 9억 원까지 비과세가 되고, 조정대상지역은 주택 수가 많으면 중과세가 되는 등의 사항입니다.
주택의 수용 시 1세대1주택 비과세를 받는 것이 세법상 가장 유리하기 때문에 1세대 1주택 요건 3가지를 충족할 수 있도록 노력하시는 것이 좋습니다.
1. 거주자인 1세대가 국내에 1주택(주택의 부수토지 포함)을 소유할 것
2. 2년 이상 보유할 것
3. 2년 이상 거주할 것(2017.8.2. 이후 조정대상지역에서 취득하는 주택만 해당)
2) 수용주택 형태에 따른 주택판정 – 무허가주택과 멸실 주택
다음으로 수용주택 형태에 따른 주택 판정여부에 대해서 알아보겠습니다.
첫 번째로 무허가주택입니다. 건축허가를 받지 않거나, 불법으로 건축된 주택이라 하더라도 주택으로 사용할 목적으로 건축된 건축물인 경우에는 건축에 관한 신고여부, 건축완성에 대한 사용검사나 사용승인에 불구하고 주택에 해당되며, 1주택만 소유한 경우에는 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있습니다.
두 번째로 멸실 주택입니다. 주택이 멸실되어 현실적으로 주택이 존재하지 아니하면 나대지의 양도에 해당하므로 비과세 대상이 될 수 없습니다. 그러나 매도자의 귀책사유가 없고 매매계약 후 양도일 이전에 매매계약의 특약에 의하여 1세대 1주택에 해당하는 주택을 멸실한 경우 또는 주택외의 용도로 변경하는 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 비과세 여부를 판정하여 비과세 가능 여부를 따질 수 있습니다.
3) 수용주택 형태에 따른 주택판정 – 폐가인 공가와 주택에 해당하지 않는 형태
세 번째로 폐가인 공가입니다. 건물을 주택으로 보기 위해서는 장기간 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물로서 실제 주거에 공할 수 있는 주택의 기능을 갖추어야 하므로 비록 공부상 주택으로 등재되어 있다 하더라도 실제로는 사람이 거주하기 어려운 무세대·무거주의 폐가임이 확인되는 경우에는 사실상의 주택으로 볼 수 없습니다.
네 번째로 실제 용도가 별장, 콘도, 기숙사, 점집, 사업장 내 종업원 합숙소, 사무실, 음식점 및 펜션 등으로 사용하는 경우는 주택에 해당되지 않아 1세대 1주택 비과세가 불가능 합니다.
수용주택은 많은 고려사항이 있으므로 주택수용 전 세무사와 꼭 상담하시기 바랍니다. 지금까지 수용 전문 세무사 이 장원이었습니다. 감사합니다.
[이장원 세무사 프로필]
고려대학교 문과대학, 연세대학교 법무대학원 조세법 전공
세종-포천 고속도로, 광명 재개발·재건축, 경산대임지구 등 다수 토지수용 진행
한화생명, 매트라이프 자산관리 지도 세무사
근로복지공단, 보건복지인력개발원 세법강사
대한중소병원협회·대한의료법인연합회·대한노인요양병원협회 공식 자문 세무사
택스데일리 신문 전문위원
이메일 : tax963@naver.com
