[영상뉴스] 내 수용부동산이 주택인 경우 (2) (이장원세무사)
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[영상뉴스] 내 수용부동산이 주택인 경우 (2) (이장원세무사)
  • 이장원세무사
  • 승인 2020.01.14 01:18
  • 댓글 0
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1) 수용주택의 다주택자 중과세 판단
2) 주택과 주택부수토지 소유자가 다른 경우
3) 주택과 주택부수토지 보상시기가 다른 경우 및 비과세 부수토지 범위

[영상:이장원세무사, 촬영및편집:택스데일리영상팀(2019년9월촬영)]

1) 수용주택의 다주택자 중과세 판단

지난 시간에 이어 수용부동산이 주택인 경우에 대해서 안내드리겠습니다.

첫 번째로는 다주택자 중과세 판단입니다. 정부에서 3기 신도시로 발표한 지구 내 주택소유자분들은 집중해서 들으시는 게 좋습니다.

다주택자 중과세는 수용부동산이 조정대상지역 내 위치하면서 중과세 대상주택에 한하여 2주택 소유자는 10%, 3주택 이상 소유자는 20% 세율이 중과됩니다. 일정한 중과세 배제주택을 제외하고 본인이 2주택 이상이라면 중과세율 뿐만 아니라 장기보유특별공제도 배제되어 큰 세금을 납부하여야 하는 상황에 처합니다.

하지만 중과세 법리를 꼼꼼히 살펴보면 중과세를 피할 수도 있습니다. 바로 수용부동산이 경기도 읍·면 지역이면서 기준시가 3억 원 이하의 주택이라면 중과세 대상에서 배제가 됩니다. 예를들어 교산지구인 하남시 천현동이나 춘궁동은 경기도 “읍·면 지역”이 아니므로 해당지역 내 주택이 있는 다주택자 분들은 주택 수용 전 중과세를 피하기 위한 절세플랜을 고려해야 합니다. 조정대상지역이 해제된 남양주시처럼 수용 전 지역해제가 된다면 중과 배제가 가능합니다.

2) 주택과 주택부수토지 소유자가 다른 경우

두 번째로는 주택의 소유자와 주택부속토지의 소유자가 일치하지 않은 경우입니다. 주택의 건축물은 아들의 소유이고 부수토지는 아버지의 소유인 경우 아들과 아버지가 동일한 세대인 경우에는 주택양도 시 주택이 비과세 요건을 갖추었다면 주택과 부수토지 모두 비과세를 적용받을 수 있습니다.

하지만 동일세대가 아닌 경우에는 아들이 가지는 주택은 비과세가 되더라도 아버지 소유의 부수토지는 비과세를 적용받을 수 없습니다. 소유자가 일치하지 않더라도 주택부속토지는 사업용에 직접 사용되는 것으로 보아 비사업용토지 중과세에서는 제외됩니다.

3) 주택과 주택부수토지 보상시기가 다른 경우 및 비과세 부수토지 범위

세 번째로는 1세대 1주택 판단 시 주택과 부수토지의 보상 시기가 다른 경우입니다. 수용의 경우 예산편성 및 사업의 진행 상황에 따라 주택 부수토지와 지장물인 주택건물의 보상 시기가 다른 경우가 더러 있습니다. 이때 1세대 1주택에 해당하는 부수토지만 수용되는 경우에도 양도소득세 비과세가 되며 그 수용일로부터 5년 이내에 양도하는 잔존주택과 그 부수토지도 양도소득세 비과세가 가능합니다. 양도차익 계산방법은 토지보상금과 주택의 예상보상가액의 합계액을 기준으로 신고하고 주택의 보상가액 확정 시 가액변동에 따른 수정 신고하여야 합니다.

마지막으로 1세대 1주택 비과세 적용 시 주택 부수토지는 주택 수평투영면적의 5배, 도시지역 외 지역은 10배 이내까지만 가능합니다. 수용되는 지역의 주택 부수토지는 대개 넓어서 비과세 범위를 넘어서는 부분은 과세대상이므로 해당 부분만큼 공익수용감면 등을 적용하여 절세를 놓치지 않으시길 바랍니다.

수용주택은 많은 고려사항이 있으므로 수용 전 세무사와 꼭 상담하시기 바랍니다. 지금까지 수용 전문 세무사 이 장원이었습니다. 감사합니다.

 

                     [이장원 세무사 프로필]

사진:이장원세무사

고려대학교 문과대학, 연세대학교 법무대학원 조세법 전공
세종-포천 고속도로, 광명 재개발·재건축, 경산대임지구 등 다수 토지수용 진행
한화생명, 매트라이프 자산관리 지도 세무사
근로복지공단, 보건복지인력개발원 세법강사
대한중소병원협회·대한의료법인연합회·대한노인요양병원협회 공식 자문 세무사
택스데일리 신문 전문위원

이메일 : tax963@naver.com


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