2) 수용건물의 절세팁2 – 미등기건물 양도를 조심하자
3) 수용건물의 절세팁3 – 감가상각비 누락과 건물의 비사업용토지 면적을 확인하자
[영상:이장원세무사, 촬영및편집:택스데일리영상팀(2019년9월촬영)]
1) 수용건물의 절세팁1 – 보상시기를 달리 가져가자
내 수용부동산이 건물이면 어떤 부분들을 주의해야 할까요?
첫 번째로는 지난 시간에 내 수용부동산이 주택인 경우에 대해 강의했듯이 예산편성 및 사업의 진행 상황에 따라 건물과 건물 부수토지의 보상 시기가 다른 때도 있습니다. 건물의 경우는 1세대 1주택 비과세의 경우가 없으므로 토지와 건물 각각의 양도시기에 양도소득을 산정하게 됩니다. 즉 건물부수토지와 건물은 별개의 양도 자산이므로 보상 시기의 과세기간이 다른 경우 누진세율을 피할 수 있고 감면을 각각 받게되어 절세혜택을 가질 수 있습니다.
2) 수용건물의 절세팁2 – 미등기건물 양도를 조심하자
두 번째로는 미등기건물의 양도입니다. 3기 신도시 수용예정지역을 살펴보시면 건물들의 경우 위반건축물과 미등기건물들이 상당히 많이 있습니다. 미등기건물의 경우 양도 시 여러 문제가 발생하게 됩니다. 첫 번째로 취득가액을 산정하기가 힘듭니다. 건물에 대한 매매계약서가 있다면 취득가액 산정을 할 수 있겠지만 오래된 미등기건물의 경우 그 사용승인일, 용도, 구조 등을 확인하기 어려운 경우 양도차익 계산 시 쟁점이 될 수 있습니다. 두 번째로는 미등기 전매는 세법상 강력한 제재를 받습니다. 주택의 경우 1세대1주택 비과세 적용 불가, 조특법상 비과세 및 감면 규정 적용 불가, 장기보유특별공제 적용 배제, 기본공제 적용 배제가 되며 지방세 포함 77%의 고율 단일세율적용 등 그 불이익은 너무나도 큽니다. 해당 사항을 꼭 참고하여 혹시 내 수용부동산이 미등기 상태라면 하루바삐 절세 상담을 받아 세법상 유리한 방향으로 수용을 완료하시는 것이 좋습니다.
3) 수용건물의 절세팁3 – 감가상각비 누락과 건물의 비사업용토지 면적을 확인하자
세 번째로는 많은 분들이 세액계산 시 빠뜨리는 “감가상각비”입니다. 수용대상 건물로 창고업 또는 임대업 등 다양한 사업을 위해 건물을 활용하고 계셨을 겁니다. 그리고 매년 종합소득세 신고 시 수용예정건물의 감가상각비를 필요경비로 반영하셨을 수 있습니다. 그렇게 매년 반영되었던 감가상각비를 양도소득세 신고 시 미반영하게 된다면 이는 경비의 중복적용이 되어 감가상각비의 부분만큼 부인된 세액추징을 받게 됩니다. 수용대상 건물을 사업적으로 활용하셨던 수용자분들께서는 꼭 양도 전 감가상각비 계상액이 그동안 얼마나 되었는지 확인 및 이를 양도소득세 신고에 반영하여 세액추징 및 가산세 부과가 되지 않도록 유념하시기 바랍니다.
마지막으로 주택의 도시지역 내 5배 이내처럼 건물 역시 비사업용토지를 피할 수 있는 건축 부수토지의 일정한 기준 면적을 정하고 있습니다. 주거지역, 상업지역, 녹지지역 등 용도지역별로 적용 배율을 표와 같이 3배~7배까지 별도로 적용하고 있으므로 건축물의 부수토지가 넓다면 비사업용토지 부분은 없는지 꼭 확인해보시길 바랍니다.
이상으로 내 수용부동산이 건물인 경우에 대한 절세팁 안내였습니다. 다음 시간에는 비거주자의 공익수용 체크포인트에 대해 알아 보겠습니다. 지금까지 수용 전문세무사 이 장원이었습니다. 감사합니다.
[이장원 세무사 프로필]
고려대학교 문과대학, 연세대학교 법무대학원 조세법 전공
세종-포천 고속도로, 광명 재개발·재건축, 경산대임지구 등 다수 토지수용 진행
한화생명, 매트라이프 자산관리 지도 세무사
근로복지공단, 보건복지인력개발원 세법강사
대한중소병원협회·대한의료법인연합회·대한노인요양병원협회 공식 자문 세무사
택스데일리 신문 전문위원
이메일 : tax963@naver.com
