2) 상속개시일로부터 6개월 후에 공익수용이 일어난다면?
3) 상속개시일로부터 6개월 후에 공익수용이 예정되었다면 절세플랜을 짜자
[영상:이장원세무사, 촬영및편집:택스데일리영상팀(2019년9월촬영)]
1) 상속개시일로부터 6개월 이내에 공익수용이 일어난다면?
공익수용 중 상속이 일어나면 어떻게 될까요? 이는 상속개시일로부터 6개월 이내에 수용양도가 완료되는지 6개월 후 인지에 따라 절세플랜이 달라집니다.
먼저 상속개시일로부터 6개월 이내에 수용양도가 일어나는 경우는 양도소득세는 발생하지 않습니다. 이는 상속취득가액과 수용보상금이 같아지기 때문입니다. 어떠한 세법원리인지 이해하기 위해서는 상속세법상 재산을 평가하는 내용을 알아야 합니다.
상증세법에서는 원칙적으로 시가를 상속재산가액으로 합니다. 이때 시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 상속개시일 또는 증여일 전후 6개월 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우에 확인되는 가액을 말합니다.
피상속인의 수용부동산이 상속개시일로부터 6개월 이내에 협의수용 등을 통하여 양도되는 경우에는 그 수용가액이 상속재산의 매매가액이 되며 이를 통해 상속세를 계산하게 됩니다. 상속세 계산 시 산정된 수용부동산의 매매가액은 양도소득세 계산 시 취득가액이 되므로 양도가액과 취득가액이 같아져 양도소득세는 발생하지 않습니다. 물론 보상가액에 대한 상속세 계산은 별도로 진행이 되어야 합니다.
2) 상속개시일로부터 6개월 후에 공익수용이 일어난다면?
그러나 상속개시일로부터 6개월 후에 수용양도가 일어나는 경우에는 매매가액이 없기 때문에 수용가격이 나오기 전이라면 유사매매사례가액·공매가격·감정가격 등 시가로 하여 상속세 신고를 하여야 하고 해당 가액이 추후 수용양도 시 취득가액이 됩니다.
하지만 대부분은 시가인정가액이 존재하지 않고 상속세 납부대상이 될 정도로 상속재산이 적다면 토지소유자는 주변의 이야기를 듣고 상속세 신고를 안하는 경우가 있습니다. 시가를 알 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에 각 부동산의 기준시가를 취득가액으로 산정하게 되고 기준시가는 대개 시가보다 낮은 가치를 가지고 있으므로 그럴 수 있지만 이는 추후 양도 시 큰 양도소득세를 납부하여야 하는 경우가 발생합니다.
3) 상속개시일로부터 6개월 후에 공익수용이 예정되었다면 절세플랜을 짜자
현재 기준시가 5억 원인 나대지 소유자가 사망하여 배우자에게 상속이 개시되었고 상속 후 2년이 지나 해당 부동산이 10억으로 수용이 된다고 가정해보겠습니다. 상속세 신고를 안 할 경우 상속재산은 시가가 없어 기준시가인 5억 원으로 결정됩니다. 상속세는 배우자상속공제로 인해 10억까지 과세되지 않으므로 0원이며, 양도소득세는 수용가액인 10억에서 상속취득가액인 기준시가 5억의 차익인 5억 원에 기본세율로 계산하면 1억9천여만 원이 산정됩니다.
하지만 상속세 신고기한 내에 해당 나대지를 8억 원에 감정평가 받아 상속세 신고를 했다면 어떻게 될까요? 상속재산은 시가인 감정평가액 8억 원으로 결정됩니다. 상속세는 똑같이 10억까지 과세되지 않아 0원이지만 상속취득가액은 감정가액인 8억 원으로 산정되어 양도차익 2억 원에 대해 기본세율로 계산하면 6천여만 원에 불과합니다. 그러므로 수용양도로 지가 급등이 예상된다면 수용예정부동산의 상속세와 양도소득세까지 고려한 절세플랜을 짜는 것이 좋습니다. 이상 수용 전문세무사 이 장원이었습니다. 감사합니다.
[이장원 세무사 프로필]
고려대학교 문과대학, 연세대학교 법무대학원 조세법 전공
세종-포천 고속도로, 광명 재개발·재건축, 경산대임지구 등 다수 토지수용 진행
한화생명, 매트라이프 자산관리 지도 세무사
근로복지공단, 보건복지인력개발원 세법강사
대한중소병원협회·대한의료법인연합회·대한노인요양병원협회 공식 자문 세무사
택스데일리 신문 전문위원
이메일 : tax963@naver.com
