이현백씨는 퇴직하면서 받은 퇴직금으로 조그마한 원룸을 한 채 사서 임대를 주고 있다. 그런데 연말에 동창 송년회를 갔다가 이 원룸 월세 소득에 대해 세금을 내야 하고 사업자등록도 해야 한다는 청천벽력과 같은 말을 들었다. 과연 사실일까?

정부는 부동산 시장 안정화를 위한 정책 중 하나로 그동안 비과세되어 왔던 수입금액 2천만원 이하 주택임대소득에 대해서 2019년 귀속분부터는 전면과세를 시행되며 올해 2020년 그 신고 첫 해를 맞이한다.

그럼 누가 이 주택임대소득자로 신고를 해야 하며, 이로 인한 세금이 얼마나 증가하는지, 사업자등록은 꼭 해야 하는 것인지 등에 대해 알아보자.

▲ 주택임대소득 과세대상자

주택임대소득 과세대상자는 2주택 이상 소유하는 자이다.

이 주택 수는 ‘다가구주택’ 의 경우 1개의 주택으로 보며, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산한다. 공동으로 주택을 소유하고 있다면 지분이 가장 큰 사람의 주택으로 계산하고, 지분이 가장 큰 사람이 2인 이상인 경우에는 각각의 주택으로 계산한다. 그리고 부부의 경우, 본인과 배우자가 각각 소유하고 있는 주택이 있다면 이를 합산하여 주택 수를 계산한다.

또한 1주택을 소유하더라도 기준시가가 9억을 초과하는 주택이거나 국외에 소재한 1주택을 소유하고 있는 경우에는 주택임대소득이 과세된다.

▲ 주택임대소득자의 과세대상 금액

주택임대소득이 과세되는 경우, 그 과세대상 금액은 '월세' 에 ‘보증금 등에 대한 간주임대료’ 를 합산한 금액이다.

이 ‘보증금 등에 대한 간주임대료’ 는 ‘보증금 합계가 3억원을 초과하는 3주택 이상의 소유자’ 만 합산하여 신고한다.

하지만 올해 첫 시행으로 인한 갑작스런 세금 부담을 완화해주기 위해 주거 전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억원 이하인 경우에는 2021년 귀속분까지 간주임대료 과세대상 주택에서 제외해준다.

 

▲ 주택임대소득자가 해야 하는 세금신고

앞에서 설명한 것처럼 월세 임대수입이 있는 2주택 이상 소유자와 보증금 합계가 3억원을 초과하는 3주택 이상 소유자는 주택임대소득자로서 세금신고를 해야 하는데, 그 해야 하는 세금신고는 두 가지이다.

첫번째로 2/10 까지 수입금액 등의 “사업장 현황신고” 를 해야 하며, 5/1~5/31 까지 임대소득을 다른 소득과 합산하여 “종합소득세 신고” 를 해야 한다.

만약 성실신고 확인대상 사업자가 주택임대소득이 발생한 경우에는 6/30까지 주택임대소득을 합산하여 종합소득세 신고를 하면 된다.

▲ 사업자 등록 의무

주택임대 사업자는 임대 개시일로부터 20일 이내에 사업장 관할 (사업장 소재지) 세무서에 사업자등록 신청을 해야 한다.

사업자등록을 하지 않을 경우 올해부터 ‘임대개시일부터 신청 직전일까지 수입금액의 0.2% 가산세’ 가 부과되나 2019.12.31 이전에 임대를 시작한 경우에는 올해 1월 21일까지 사업자등록을 하면 가산세가 없다.

현재 사업자 등록 의무는 세무서에 등록하는 것만 해당되며, 지방자치단체에 임대사업자로서의 등록은 선택사항이다. 하지만 세무서와 지방자치단체에 모두 등록을 하게 되면 임대소득세 뿐만 아니라 양도소득세, 종합부동산세, 취득세 등에서 다양한 세금혜택을 받을 수 있다.

임대소득세의 경우, 총수입금액이 2천만원 이하인 주택임대사업자는 올해부터 과세가 되는 대신 종합과세와 분리과세 중 선택이 가능한데 분리과세로 신고 시에 필요경비와 기본공제 우대의 혜택이 있다. 그리고 국민주택을 임대하는 경우 감면을 받을 수도 있다.

또한, 양도소득세의 경우 장기보유특별공제 우대를 받을 수 있으며 종합부동산세의 경우 합산배제, 취득세 및 재산세 감면 혜택을 받을 수 있다.

현재 국세청은 전세권 · 임차권 등기 등을 통한 소유 주택 목록, 월세 세액공제 등을 통한 주택임대 수입금액 자료 등 축적된 과세인프라를 통합 분석하여 고가주택 및 다주택 임대사업자를 중심으로 수입금액 검증을 철저히 하겠다는 입장이므로 앞으로 주택임대소득이 있는 사람은 주택임대 사업자등록과 성실한 세금 신고 · 납부를 통해 가산세를 추징되는 일이 없도록 주의해야 할 것이다.

 

[이현희 세무사 프로필]

(現) 현백세무회계사무소 대표세무사
삼성화재 자문세무사
가천대 길병원 자문세무사
현대모비스, 인천창조경제혁신센터 등 세법강사
(前) 대상(주) 세무조사 대리인
우리들제약(주) 등 다수 법인 세무조사 대리인
국세청 상담위원
택스데일리 신문 전문위원
(저서) 『절세미인』 (절세, 미리 알면 인생이 바뀐다)

이메일 : exitax@naver.com