[영상:변종화세무사, 촬영및편집:택스데일리영상팀(2020년1월촬영)]

1. 일시적 1세대 2주택 종전주택 양도기한 원칙(3년 이내 양도)

원칙적으로 다른 요건을 모두 갖추었다면 신규 주택을 취득하고 종전주택을 신규주택의 취득일로부터 3년 이내 양도하면 종전 주택은 비과세가 된다.

2. 예외 규정(9.13 부동산 대책과 12.16 부동산 대책)

하지만 예외적으로 종전주택이 조정대상지역에 소재하고 조정대상지역의 신규주택을 취득하는 경우에는 다음과 같이 종전주택을 3년이 아닌 2년 또는 1년 이내 양도해야 비과세가 되는 경우가 있으므로 주의해야 한다. 이는 2018년 9.13부동산대책과 2020년 2월 시행령 확정예정인 12.16 부동산 대책에 관련된 내용이다.

(1) 시행령 시행일(예상 2020년 2월 10일~15일)전 양도하는 종전 주택

먼저 현재 입법예고 상태이며 2월 중순에 확정될 시행령 내용에 의하면 2020년 시행령 확정일(2월 중순예상) 전에 양도하는 주택은 다음과 같은 예외 규정을 적용한다.

종전주택이 조정대상지역에 있고 조정대상지역의 신규주택을 취득 하는 경우에는 신규주택 취득일로부터 2년 이내에 종전주택을 양도해야 일시적1세대 1주택으로 비과세 대상이 된다.

단, 2018년9월13일 이전에 신규주택을 매매계약 체결하고 계약금을 납입한 경우는 제외한다. 즉 이 경우에는 원칙으로 돌아가서 3년 이내 양도하면 일시적 1세대 1주택 비과세 대상이 된다. 이 내용은 2018년 9.13부동산 대책에 의한 규정이다.

(2) 시행령 시행일(예상 2020년 2월 10일~15일)이후 양도하는 주택

2019년 12.16 부동산 대책으로 바뀌는 내용이다. 이 규정은 2019년 1월 현재 입법 예고된 상태이며 국무회의를 거쳐 통상적으로 2020년 2월 중순 중에 공포되고 확정될 예정이므로 확정된 것을 사후적으로 확인하기 바란다.

시행령에 의하면 종전주택이 조정대상지역에 있고 조정대상지역의 신규주택을 취득 하는 경우에는 신규주택에 전 세대가 1년 이내 이사하고 전입신고 해야 하고, 종전주택을 신규주택 취득일로부터 1년 이내에 양도해야 일시적1세대 2주택으로 1세대1주택 비과세 대상이 된다.

단, 2019년12월16일 이전에 신규주택을 매매계약 체결하고 계약금을 납입한 경우는 종전규정을 적용한다. 종전규정은 앞에서 살펴본[원칙과 (1)) 9.13부동산 대책 관련된 규정을 적용한다.

즉, 신규주택을 2018년 9월 13일 이전에 매매계약 체결하고 계약금을 납부한 경우에는 조정대상지역여부에 관계없이 종전주택을 3년 이내 양도하면 일시적1세대1주택 비과세 대상이 되고, 2018년 9월 14일 이후부터 2019년 12월 16일 이전에 신규주택을 매매계약체결하고 계약금을 지급한 경우에는 종전주택(조정대상지역)+신규주택(조정대상지역)인 경우 종전주택을 2년 이내 양도하면 일시적1세대2주택 비과세 대상이 되는 내용이다.

다음은 다양한 사례로 구체적으로 알아보자

(1) 세대원 전원이 사정상 이사를 못가면 어떻게 하죠?

원칙적으로 세대원 전원이 신규주택에 1년 이내 이사를 하고 전입신고를 해야 한다.

그러나 법에서 정한 부득이한 경우에는 세대원중 일부가 이사를 못가도 인정을 해준다. 즉, 세대원 전원이 이사를 했다고 인정해주는 것이다. 사유는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그밖에 부득이한 사유로 입증이 되는 경우이다.

(2) 신규주택에 기존 세입자가 있어서 1년 이내 이사를 가지 못하는 경우는?

원칙적으로 신규주택의 취득일로부터 1년 이내에 전세대원이 이사를 가고 전입신고를 해야 한다. 하지만 기존의 소유자와 이미 임대차 계약을 맺고 있는 기존 임차인이 있는 경우 전소유자와 임차인간의 임대차 계약 종료일까지 신규주택에 이사를 가고, 종전주택을 양도하면 1년이 넘어도 일시적 1세대1주택 비과세가 가능하다. 그러나 그 기간이 2년을 넘지는 못 한다. 이 경우 기존계약에 대한 것으로 현재 소유자와의 계약갱신은 인정이 되지 않는다.

예를 들면, 신규주택 취득당시 신규주택에 기존의 소유자와 기존 임차인간의 임대차 기간이 1년 6개월이 남아있다면, 다음과 같이 양도하면 비과세가 가능하다.

① 신규주택 취득일로부터 1년 6개월 이내에 세대전원이 이사하고 전입 신고할 것

② 그리고, 신규주택 취득일로부터 1년 6개월 이내에 종전주택을 양도하는 경우 일시적1세대1주택 비과세 대상이 된다.

(3) 종전주택이 비조정대상지역 소재 + 조정대상지역의 신규주택 취득

이 경우에는 원칙으로 돌아가서 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하면 일시적1세대2주택 비과세 대상이 된다.

(4) 종전주택이 조정대상지역 소재 + 비조정대상지역의 신규주택 취득

이 경우에는 원칙으로 돌아가서 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하면 일시적1세대2주택 비과세 대상이 된다.

(5) 종전주택이 비조정대상지역 소재 + 비조정대상지역의 신규주택 취득

이 경우에는 원칙으로 돌아가서 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하면 일시적1세대2주택 비과세 대상이 된다.

(6) 2019년12월16일 이전에 신규주택을 매매계약 체결하고 계약금을 지급한 경우

종전 규정을 적용한다.

종전규정 : 종전주택이 조정대상지역에 있고 조정대상지역의 신규주택을 취득 하는 경우에는 종전주택을 신규주택 취득일로부터 2년 이내에 양도해야 일시적1세대 1주택으로 비과세가 됩니다. 그 외에는 3년 이내 양도하면 된다. 이 경우 신규주택에 1년 이내 세대전원이 이주하고 전입신고를 하고 1년 이내 양도하지 않아도 된다.

아울러 신규주택을 2018년 9월13일 이전에 매매계약체결하고 계약금을 납부한 경우에는 조정대상지역 여부와 관계없이 종전주택을 3년 이내에 양도하면 된다.

(7) 2018년 9월 13일 이전에 신규주택을 매매계약 체결하고 계약금을 지급한 경우 

이 경우 조정대상지역여부에 관계없이 신규주택의 취득일로부터 2년이 아닌 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우 일시적1세대1주택으로 비과세 가능하다.

표] 일시적1세대2주택 비과세 요건 요약표

                     [변종화 세무사 프로필]

세무법인로맥 세무사(현)
한국세무사회 세무연수원 교수(현)
택스데일리 세무전문위원(현)
웅지세무대학교 겸임교수(전)

사무실 이메일 : p5380357@naver.com

[저서] 
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