▶ 종합부동산세 납세의무자와 세율 등

종합부동산세란 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 각 유형별로 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 과세되는 세금이다.

유형별 과세대상인 주택, 종합합산토지(나대지·잡종지 등), 별도합산토지(상가·사무실 부속토지 등)에 대하여 각각의 공제금액을 초과하는 부분에 공정시장가액비율을 곱하여 나온 종합부동산세 과세표준에 일정세율을 적용하고

여기에 공제할 재산세액 및 세액공제, 세부담상한 초과세액 등을 적용하여 납부할 세액을 산출하는 구조이다.

이렇게 산출된 종합부동산세의 납부기한은 매년 12월 1일부터 12월 15일까지이며, 종합부동산세는 부과 고지하는 국세이므로 관할 세무서에서 산출세액을 계산하여 납세고지서를 발부(신고납부도 가능)한다.

세액의 납부는 일시납부가 원칙이나 납부할 세액이 250만 원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 6개월 이내 납부하는 분할납부도 가능하다.

▶ 공시지가 인상과 공정시장가액비율 인상으로 종합부동산세 납세의무자도 늘어나

국토교통부는 지난해 12월 17일 ‘2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안’을 발표한 바 있다.

이는 한국감정원의 자료를 근거로 구간별 현실화율 기준을 적용해 공시가격을 산정하는 것인데, 이에 따라 공시지가를 계산한 결과 지난달 정부가 발표한 공동주택 공시지가 예정 안에 따르면 올해 전국 공동주택 공시가격은 지난해와 비슷한 수준 상승할 전망이지만 서울은 상당 수준 오를 것으로 예상된다.

특히 집값상승의 근원지로 뽑히는 강남4구와 마포, 용산, 성동 등 지역이 평균상승률을 웃돌 것으로 보인다.

공시지가 인상은 보유세 인상으로 이어지며 공시지가를 과세대상금액으로 산정하는 재산세와 종합부동산세가 인상된다.

특히 종합부동산세는 공시지가 6억(1세대 1주택을 보유한 자는 9억)을 초과하는 부분에 대하여 세액을 산출하는데 문재인 정부 출범 이후 개정된 종합부동산세에서는 ‘공정시장가액비율’을 매년 5%씩 상향 조정하고(현재 2020년은 공정시장가액비율 90%를 적용) 2022년도에는 그 비율을 100%까지 올리도록 방침을 적용하여 종합부동산세 납부금액이 늘어날 것으로 보인다.

공시지가 인상으로 인하여 강남4구 외 비 강남권인 마포, 용산, 성동, 동작 등을 중심으로 공시지가 9억 원을 초과하는 주택이 늘어남에 따라 종합부동산세 과세대상자가 늘어나고 공정시장가액비율이 상승함에 따라 납부세액이 늘어나는 결과가 초래되고 있다.

 

▶ 고액자산가 제재수단으로 활용되던 종합부동산세 바뀌어야

과거 종합부동산세는 고액의 부동산 보유자에 대하여 세금을 부과함으로써 부동산 보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고 부동산 가격안정을 도모하려는 취지에서 도입되었다.

하지만 일부 사람들의 투기열풍으로 서울 아파트를 중심으로 부동산 가격이 치솟았고 이를 제재하기 위해 정부에서는 공시지가 상승과 종합부동산세 인상 카드를 통하여 투기수요를 압박하고 부동산 가격안정을 위해 노력하고 있다.

하지만 공시지가가 상승하고 종합부동산세를 개정함으로서 투기세력 외에 다음과 같은 사람들도 종합부동산세 납세의무자가 되어 세부담이 가중되고 있다.

우선 강남권 등에 장기간 거주한 1세대1주택자로 현재 은퇴하여 소득이 없는 사람들에게 종합부동산세 인상은 세부담으로 다가온다. 물론 종합부동산세 계산구조에는 보유기간과 연령에 대한 세액공제를 적용하여 납부세액을 감면해주고 있다.

게다가 보유기간공제와 고령자에 해당 공제를 중복 적용하여 최대 70%까지 세액공제를 해주고 있다. 하지만 공시지가 상승과 공정시장가액비율의 인상으로 종합부동산세 과세표준 자체가 높아지므로 세액공제를 적용하더라도 종전보다 종합부동산세 납부세액이 늘어나는 것은 사실이다.

게다가 이들은 현재 은퇴하여 경제활동을 하지 않으므로 고가의 부동산을 소유하고 있을 뿐 이 부동산을 통해 수입이 창출되는 상황도 아니므로 종합부동산세가 세부담으로 다가오기 충분하다.

다음은 청약 등에 당첨되어 신축아파트를 보유한 경우, 마포, 용산, 성동 등을 중심으로 비강남권도 공시지가 9억 원을 넘어가기 때문에 이들의 세부담도 가중되고 있다. 물론 청약을 통해 시세차익을 누리려는 투기세력이 있기 때문에 이와 같이 공시지가 상승으로 압박을 하겠지만, 청약의 취지는 본래 내 집 마련이다.

청약을 통해 내 집 마련을 하고 실거주 하려는 수요들조차 고액 자산가로 묶여 종합부동산세 납세의무자가 되어 세부담을 지는 것은 형평성에 어긋난다고 생각된다.

거래세인 양도소득세도 본래 실거래가 9억 원 미만의 1세대 1주택 보유자에게는 비과세를 적용함으로서 주거이전의 자유를 보장하였지만 이제 서울권에서는 실거래가 9억 원 초과하는 아파트가 대다수가 되어 1세대 1주택자 들도 주택 양도 시 일정부분 양도소득세를 납부해야 하는 상황이 되었다.

보유세도 마찬가지로 공시지가 상승과 종합부동산세 개정으로 인하여 실거주 목적의 1세대 1주택자들도 상당수가 종합부동산세 납세의무자에 포함되면서 본래 고액자산가의 제재 목적인 종합부동산세 취지가 무색해지고 있다.

정부의 부동산 시장 가격안정에 대한 확고한 의지는 온 국민이 이미 충분히 알고 있다. 하지만 무조건적인 거래세와 보유세 인상만으로 부동산 시장을 안정시킬 수는 없으므로 정부는 부동산 세금으로 인한 선의의 피해자가 나오지 않도록 정책을 수립해야 할 것이다.

[김종완 세무사 프로필]

◇ 다린세무회계컨설팅 대표세무사
◇ 고려대학교 법무대학원 조세법학과 수료
◇ 택스데일리 전문위원
◇ AT커뮤니케이션 3기 실무과정 전문강사
◇ 아이파경영아카데미 세법 강사
(darintax@daum.net)