[칼럼] 주택공시가격 공시 열람과 종합부동산세 (이종훈 세무사)
상태바
[칼럼] 주택공시가격 공시 열람과 종합부동산세 (이종훈 세무사)
  • 이종훈 세무사
  • 승인 2020.04.09 15:11
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

1) 주택가격 공시 시기
2) 2020 공동주택 공시가격 열람 결과
3) 종합부동산세 개정과 그 영향
4) 종합부동산세 부담 감소 방안
사진 : 이종훈 세무사
사진 : 이종훈 세무사

1) 주택가격 공시 시기

주택에 대한 공시가격은 공동주택에 대한 공동주택공시가격과 그 외 단독주택 등에 대한 개별주택공시가격으로 구분되며 매년 430일을 기준으로 국토교통부에서 고시한다. 상업용 부동산의 경우 토지와 건물의 고시가격이 각각 따로 고시되는 반면 주택의 경우는 토지와 건물분이 함께 고시가 된다고 보면 된다.

그런데 기존주택의 경우에는 매년 430일에 정기공시가 있는데, 신축주택의 경우는 신축 시기에 따라 최초 공시되는 시점을 구분하고 있다. 1~5월에 신축된 주택은 그 해 930일 추가공시 때 공시하고 6~12월 신축된 주택은 이듬해 430일 정기공시 때 공시하고 있다.

이런 주택공시가격이 변경되게 되면 관련된 세금의 부과에 많은 영향을 미치는데, 특히 해당 주택의 공시가격을 직접 이용하는 재산세와 종합부동산세가 그 영향이 크다고 하겠다.

2) 2020 공동주택 공시가격 열람 결과

정부에서는 지난 1216일 부동산 대책을 발표하면서 이 공시가격이 실제 거래가격과의 차이를 줄이겠다고 발표한 바 있다. 시가 30억원 이상인 주택의 경우 공시가격을 현재는 시가의 65% 수준인 것을 시가의 80% 수준으로 높인다고 하였다. 실제 이번 공동주택 공시가격 열람 결과를 보면 30% 이상 상승한 경우도 많다고 한다. 부동산 거래가격이 계속 상승하고 있는 상황에서 시가 대비 공시가격 책정비율을 높인다면 고가주택에 대한 공시가격 인상율은 최소 25%를 웃돌 것으로 생각된다.

이렇게 공시가격이 올라가면 고가주택을 보유한 사람과 다주택인 사람의 보유세 부담이 크게 늘어날 것이다. 특히 종합부동산세는 공시가격에 과세기준금액(6억원, 1주택자 9억원)을 차감한 금액에 공정시장가액 비율을 곱하여 과세표준을 산출하는데, 공정시장가액비율도 매년 5%p 올리고 있어 2020년도 공정시장가액비율은 90%가 되어 과세표준의 증가율은 30%를 넘을 것으로 보인다.

 

3) 종합부동산세 개정과 그 영향

정부가 발표한 2019.12.16. 대책의 일환으로 종합부동산세 세율이 인상되었다. 종합부동산세 세율은 각 구분별 구간별로 0.1%p ~ 0.8%p 올랐으나 과세표준 구간별 종전 세율과 비교하면 10% ~ 33% 인상한 것과 같다.

그리고 산출된 종합부동산세가 전년도 종합부동산세액보다 일정 비율 이상 증가하지 못하도록 제한하는 세부담상한 비율도 조정대상지역 2주택자의 경우 200%에서 300%로 인상하여 세부담이 커질 수 있는 요인이 되고 있다.

비록 1세대1주택 보유자 중 고령자에 대한 세액공제비율을 10%p 높이는 것으로 개정한 바 있으나 대부분의 종합부동산세 부담자가 다주택자인 점을 생각하면 경감의 혜택을 누리는 사람은 많지 않을 것으로 생각된다.

이상과 같은 종합부동산세의 증가 요인에 따른 세부담의 증가 효과를 계산해보면 최소 50%~150% 가량의 증가가 예상된다.

4) 종합부동산세 부담 감소 방안

종합부동산세 부담을 알려면 나의 주택수가 몇인가에 따라 과세기준금액도 달라질 뿐만 아니라 적용되는 세율도 달라지므로 주택수 판단을 먼저 해야 한다. 그런데 종합부동산세는 인별 과세이기는 하지만, 주택수 판단은 세대단위로 하고 있고 그 세대의 기준은 양도소득세의 세대 기준과 거의 같다. 다만 부부가 공동명의로 1주택을 보유한 경우 양도소득세에서는 1세대1주택자라고 하지만 종합부동산세에서는 2주택자로 보게 되는 것이다.

그런데 동일세대라고 하더라도 혼인합가한 경우는 혼인한 날로부터 5년간, 동거봉양 합가한 경우는 합가한 날로부터 10년 동안은 각각 1세대로 보아 주택수를 판단한다는 점은 양도소득세와 같으므로, 현재 본인 세대의 주택수 판단에서 줄어들 여지는 없는지 다시 한번 살펴볼 필요가 있다.

새로운 공시가격이 430일에 확정 공시가 되면 본인의 보유세 부담이 얼마나 늘어나는지 계산을 해 본 다음 부담여력에 따라 절세 방안을 강구해볼 필요가 있다.

비조정대상지역이나 조정대상지역내 주택으로서 2018.9.13. 이전 취득 또는 계약한 주택이라면 공시가격이 6억원 이하로 발표될 경우 민간임대주택 특별법에 따른 장기일반임대주택으로 등록하여 종합부동산세 합산배제를 신청하는 것이 좋겠다.

또 세대의 보유주택을 증여·매매 등을 통해 부부간 또는 세대원간 나누어 보유하도록 바꾼다면 인별 과세되는 점과 과세기준금액을 이용하여 종합부동산세 부담을 낮출 수 있다.

만약 종합부동산세 부담이 부담스러워 매도를 해야 하는데 다주택자 중과세 때문에 매도가 망설여지는 사람이라면 20206월까지 한시적으로 10년 이상 보유한 주택에 대해서는 중과세를 배제하고 있으므로 이 시기를 이용하여 매도하는 것도 좋은 방법이 되겠다.

[이종훈 세무사 프로필]

) 이종훈세무회계사무소 대표 세무사
) 서울시 마을세무사
) 중랑세무서 영세납세지원단
) 한국세무사회 조세제도연구위원회 위원
) 한국세무사회 홍보상담위원회 위원
) 택스데일리 전문칼럼위원

이메일 : tax-ladder@naver.com


관련기사

댓글삭제
삭제한 댓글은 다시 복구할 수 없습니다.
그래도 삭제하시겠습니까?
댓글 0
댓글쓰기
계정을 선택하시면 로그인·계정인증을 통해
댓글을 남기실 수 있습니다.
주요기사
이슈포토