[영상: 안성희 세무사, 촬영및편집:택스데일리영상팀(2020년4월촬영)]

▶ 들어가며 

현 정부 세제정책의 기조는 소득이 있는 곳엔 세금이 있다라고 할 수 있으므로 그 동안 소득이 양성화되지 않았던 주택임대소득을 양성화하여 세금을 부과하기 위해 집중한 바 있습니다.

그 중 하나로 그 동안 주택임대소득이 있었으나 신고하지 않던 자들에 대해 2020.1.21.까지 사업자등록 신청기한을 부여하고 사업자등록을 하지 않는 경우 소급하여 산정한 임대수입의 0.2%의 가산세를 부과한다고 하여 많은 주택임대업자들이 사업자등록을 하였숩니다.

또한 2019년부터 수입금액 2,000만원 이하 주택임대소득에 대해 전면과세가 시행되었습니다.

따라서 2020년 5월은 대다수의 2,000만원 이하 임대수입업자, 2020년 사업자등록을 신청한 자들이 처음으로 종합소득세를 신고하게 됨에 현장에서 이에 대한 세금 및 건강보험료에 대한 문의가 폭주하고 있습니다.

오늘은 많은 주택임대사업자들이 궁금해하는 종합소득세와 건강보험료 문제와 이에 대한 절세팁까지 안내해드리겠습니다.

 

▶ 2020년 5월 소득세 신고대상자

우선 이번 종합소득세 신고납부 의무가 있는 사업자부터 살펴보겠습니다.

월세의 경우 1세대 2주택이상인 자는 월세수입이 없는 경우를 제외하고는 과세대상입니다.

1세대 1주택자의 경우 원칙적으로 비과세대상이지만 2019년말 기준 기준시가 9억 초과하는 주택을 가지고 있거나 해외소재 주택을 보유하고 있는 경우에는 과세대상에 해당합니다. 강남쪽에는 자녀 유학시 구입한 해외주택을 임대하는 사례가 많은데요.

해외임대주택의 경우 금액과 상관없이 무조건 과세대상이므로 주의하셔야 합니다.

전세보증금의 경우 1세대 3주택이상자로서 전세보증금 합이 3억원을 초과하는 경우에만 과세대상에 해당합니다.

1세대 3주택 계산시 주거전용면적이 40㎡이하이면서 기준시가 2억원 이하인 주택은 주택수 계산에 합산되지 않습니다.

주택임대소득에 대한 과세방법은 임대수입금액이 연 2,000만원 이하인 경우에는 종합과세와 분리과세를 선택할 수 있고 2,000만원을 초과하는 경우에는 무조건 종합과세됩니다.

종합과세의 경우 다른 종합소득이 40% 세율을 적용받는 경우 작은 금액의 주택임대소득도 무조건 40%이상의 세율을 적용받지만 분리과세의 경우 다른 종합소득이 40%세율을 적용받는 다고 하더라도 주택임대소득에 대해서는 분리과세 세율인 14%가 적용되므로 다른 종합소득이 있는 경우에는 분리과세가 훨씬 유리합니다.

 

▶ 주택수 판정과 임대수입계산

그럼 과세되는 1세대 2주택자 판정시 주택수를 어떻게 계산하는냐가 중요한 문제일 수 있으므로 주택수 판정방법에 대해 말씀드리겠습니다.

주택수 판정시 주의하여야 할 점은 주택면적, 규모와 관계없이 모든 주택을 합산하녀 판정하여야 한다는 점입니다.

따라서 양도소득세 계산시에는 귀농주택 등 일정 농어촌주택을 주택수에서 제외하지만 임대소득 계산시에는 아주 소액의 농어촌 주택도 모두 합산하여 판정하여야 합니다.

부부의 경우 주택수를 합산하지만 직계존비속간에는 합산하지 않습니다. 예컨대 미혼인 자녀가 부모집에 거주하면서 1주택을 임대하는 경우라면 고가주택이 아닌 한 비과세대상 1주택에 해당합니다.

다가구주택의 경우 구분등기 되어 있지 않는 한 1주택으로 간주하며 임차 또는 전세받은 주택을 임대하는 경우에는 소유주도 1주택으로 간주하고 임차 또는 전세받은 사람도 1주택으로 간주합니다.

따라서 임차인이 1주택자인 경우 과세대상이며 무주택자라고 하더라도 임차받은 주택이 고가주택인 경우에는 과세대상에 해당합니다.

공동주택의 경우 지분이 가장 큰 자의 주택으로 간주하지만 지분이 50:50인 경우에는 각각 1채로 간주합니다. 만일 지분이 50:50인 경우 소득이 귀속되는 자를 정한 경우에는 그자의 주택으로 간주하므로 합의하여 신고하는 것이 훨씬 유리합니다.

월세수입 중 선세금을 미리 받은 경우에는 해당연도 월수에 해당하는 분만이 신고대상이고 계약서상 받기로한 임대료를 받지 못한 경우에도 이번 신고대상에 해당합니다.

임대료외에 관리비, 청소비등을 별도로 받는 경우가 있는 데 실제발생한 전기료, 수도료등을 초과하여 받는 경우 초과하는 금액인 신고대상 수입금액이 됩니다.

전세보증금의 경우 보증금 총액에서 3억을 차감한 후 1.8%를 곱한 금액이 소득금액이 되므로 전세보증금이 5억인 경우 2,160,000원, 10억인 경우 7,560,000원, 15억인 경우 12,960,000원, 20억원 18,360,000원이 신고수입금액이 됩니다.

 

▶ 2,000만원 이하 주택임대소득 신고전략

올해 처음으로 신고대상이 되는 2,000천만원 이하 임대소득자들은

종합과세와 분리과세를 선택할 수 있는 것 외에 다음 3가지의 혜택이 있습니다.

첫째, 실제 경비를 챙기지 않더라고 등록자의 경우 60%(미등록자 50%)의 필요경비를 공제하며 다른 종합소득금액이 2,000만원을 초과하지 않는 경우 등록자의 경우 400백만원(미등록자 200만원)을 기본공제해줍니다.

또한 구청과 세무서에 임대사업자등록하고 임대료등 상승률이 연 5%를 초과하지 않으며 임대주택 개시당시 국민주택규모이하로서 기준시가 6억 이하인 경우로서 주택부수토지가 주택정착면적의 5배를 초과하지 않는 경우에는 4년 임대의 경우 40%, 8년 임대의 경우 80%를 감면해줍니다.

 

납부세액이 얼마정도 되는 지를 보면 다른 종합소득금액이 2,000만원 이하여부와 미등록자, 4년 임대자, 8년 임대자에 따라 최종 납부예상액은 다음과 같습니다.

종합과세와 분리과세 중 어떤 것을 선택하는 것이 유리하느냐에 대한 질문이 많은 데요.

주택임대소득외 종합소득금액이 있는 경우에는 분리과세가 유리하지만 주택임대소득이 결손인 경우, 소득공제항목이 큰 경우, 주택임대소득외 다른 종합소득금액이 결손인 경우에는 종합과세가 유리합니다.

또한 부부의 경우 한 부부공동으로 하여 수입금액을 분산하는 것이 유리하며 월세가 2,100만원 정도인 경우 월세액 인하액이 종합소득세 증가액보다 작은 경우에는 2,000만원 이하로 월세를 인하하는 것이 유리할 수 있습니다.

 

▶ 유형별 종합소득세 신고전략

◯ 추계신고자

먼저 직전연도 수입금액이 2,400만원 미만으로서 단순경비율 신고대상자로 통지받은 경우에는 추계신고가 가능합니다.

2,000만원 초과하는 경우부터는 고가주택, 일반주택, 장기임대주택, 장기임대다가구 주택에 따라 세금이 달라지는 데요.

2,000만원 수입금액 가정시 예상세금은 다음과 같습니다. 중요한 점은 분리과세의 경우 14%의 세율이 적용되지만 추계신고의 경우 6%세율이 적용되는 점입니다.

따라서 타소득 없고 임대수입금액이 2,000만원 이하인 자는 분리과세와 추계신고 중 유리한 방법을 선택할 필요가 있습니다.

또한 추계대상자에 해당하는 경우에는 추계신고를 하는 것이 유리하며 수입금액 판정시 부부의 경우 지분율에 의해 안분한 금액을 기준으로 판정하므로 부부의 경우 공동사업으로 하는 것이 유리합니다.

 

◯ 간편장부대상자

간편장부대상자부터 증빙없이 인정되는 필요경비가 급격하게 낮아집니다. 연 4%의 수익률 가정시 0.7억원의 임대수입이 나오는 아파트 가격은 대략 20억 대정도 되는 데 기준시가 17억 가정시 재산세 등으로 납부하는 금액만 0.1억 정도되므로 실제 발생한 경비를 챙겨 간편장부로 신고하는 것이 유리합니다.

또한 간편장부를 하지 않는 경우 20% 가산세 대상에도 해당되는 점 주의하셔야 합니다.

 

◯ 복식부기의무자

복식부기의무자의 경우 복식부기에 의해 신고하지 않는 경우 20% 무기장가산세가 적용되므로 무조건 복식부기로 신고하는 것이 유리하며 각종 경비지출시에는 세금계산서, 현금영수증, 신용카드로 결제하셔야 합니다.

그럼 인정되는 경비가 뭐냐는 질문들이 많은 데 우선 부동산 중개수수료, 세무법인 기장요, 조정료등은 경비로 인정됩니다.

임대주택 수리시 단순 공사비,싱크대, 화장실 교제, 천정몰딩, 바닥공사, 도배등의 비용은 경비로 인정됩니다. 이자비용도 경비로 인정되는 데 다른 부동산을 담보로 해당 임대주택 구입에 사용한 경우에는 경비인정이 가능합니다.

또한 주택에 대해 부과되는 각종 재산세 등 세금은 모두 경비인정이 가능하므로 잘 챙겨두셔야 합니다

 

[안성희 세무사 프로필]

◇ 세무법인 현인 문정법조타운지점 대표

◇ 고려대학교 법학박사(조세법 전공)

◇ 삼일인포마인, 조세금융신문 칼럼리스트

◇ 국세청 국세심사위원 역임

◇ 삼성세무서 과세적부심사위원 역임

◇ 한국여성세무사외 연수이사 역임

◇ <저서> 현명한 CEO를 위한 핵심절세대책

이메일 : 007tax@hanmail.net