1. 강제수용 되는데 세금까지 내야 하나요?

「소득세법」상 “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말합니다.

자산의 취득자가 본인의 자발적인 의사에 의한 임의양도뿐만 아니라, 「토지보상법」 등에 따른 수용과 같이 자산 취득자의 의사에 기하지 아니한 강제양도의 경우도 이에 해당한다고 헌법재판소(헌재2010헌바134(2011. 10. 25.))가 결정한 바 있습니다.

따라서 「토지보상법」 또는 그 밖의 법률에 의하여 사업시행자가 협의취득 또는 사업시행자에게 수용에 의하여 토지나 주택을 강제적으로 이전하는 것도 「소득세법」상 양도로서 양도소득세 과세대상이 됩니다.

강제성을 지닌 수용의 양도소득세를 납부하여야 하는 토지소유자 입장에서는 큰 불만일 수밖에 없습니다.

이에 토지소유자의 과세부담 완화를 위한 대표적인 감면제도로서 “공익수용에 따른 양도소득세 감면” 제도가 있습니다. 이 제도는 1975년 12월 말에 최초로 신설되었으며 신설될 당시 감면율은 100%였지만 해가 거듭될수록 감면율이 감소되고 있으며, 추후에도 그 비율이 줄어들 것으로 예상됩니다.

최근 국토교통부가 경기 하남 교산, 남양주 왕숙, 고양 창릉, 부천 대장, 인천 계양 5곳 지역을 3기 신도시로 발표하였고, 이에 수용지역 주민들은 정부의 현실적인 보상을 요구하거나 아예 개발 자체를 백지화해야 한다며 거센 저항을 보이고 있습니다.

이 같은 상황에서 공익사업 등의 시행으로 발생하는 양도소득세에 대해 감면율을 현행 10~40%에서 최대 100%까지(70~100%) 확대해 주민들의 재산권을 보호해야 한다는 내용의 「조세특례제한법」 개정안이 발의된 상황입니다.

하지만 해당 개정안이 입법되기 전까지 당장은 일정한 감면요건을 제외하고는 세금을 납부하지 않는다는 것은 불가능합니다.

공익수용은 강제성을 지니고 있어 본인의사와 상관없이 일정기간 이내에 양도를 하고, 이에 수반되는 신고 및 납부를 하여야 하는 상황에 직면하기 때문입니다. 피할 수 없는 세금에 대해서 토지수용자가 미리 준비하고 대응하는 것이 바람직합니다.

 

2. 공익수용에서 절세가 중요한 이유

토지보상 관련 상담 중에 토지소유자에게서 “왜 사업시행자가 세금신고를 안 해주느냐?”와 “왜 세무서에서는 양도소득세 계산을 안 해주느냐?”라는 질문을 많이 듣습니다. 이 질문에 대한 답변을 위해서는 기본적인 “양도소득세의 개념”을 알아야 합니다.

우리나라의 세목은 크게 신고납세 세목과 부과과세 세목으로 구분합니다. 양도소득세는 신고납세 세목으로서 납세자는 개별 과세단위에 관하여 일정 시점에 자신이 납부하여야 할 세액을 과세관청에 신고 및 납부하여야 합니다.

사업시행자의 입장에서 양도소득세는 과세대상 부동산을 매입하는 양수자 입장일 뿐이므로 세금신고의 의무가 없고, 신고세목이므로 세무서에서도 세금신고를 대신 해 줄 의무가 없습니다.

그리고 적용 가능한 세액감면을 놓쳐서 더 많은 세금을 납부하게 되더라도 과세관청 입장에서는 개별납세자의 모든 정황을 알 수 없기 때문에 감면신청을 하지 않는 한 토지소유자 본인의 수용보상금 손실로 이어집니다.

세법에 대한 정확한 판단 및 절세플랜이 없는 상태에서 양도소득세를 신고하였다고 가정하겠습니다. 제대로 계산이 되었는지도 확인하지 못한 상태에서 접수된 양도소득세 신고는 어떻게 될까요?

잘못된 신고가 밝혀지는 것은 통상 양도소득세 예정신고기한(양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내) 이후입니다.

신고서가 접수된 이후 관할 세무서는 해당 양도소득세 신고내용의 적정성을 검토하고 잘못된 계산이 발견되면 이에 대한 계산산정의 이유와 계산근거가 되는 계약서 및 적격증빙서류 등을 요구할 수 있습니다.

가령 잘못된 신고서라는 것이 조사관에 의해 밝혀져 추가납부 세액이 1억 원이라고 밝혀지면, 다음과 같은 가산세가 함께 부과됩니다.

잘못된 신고서로 인해 가산세를 부담할 뿐만 아니라 본인에게 적용 가능한 감면요건 및 절세플랜을 놓친 경우에도 납세부담금의 차이가 큽니다.

직접 경험한 예를 통해 정확한 세액계산이 얼마나 중요한지, 절세플랜이 왜 필요한지 알아보겠습니다.

여러 필지에 창고임대업을 운영 중에 공익수용 수용대상자로 선정된 토지소유자 A씨가 있었습니다.

산정된 보상금이 흡족하지 않았던 A씨는 보상금 증액을 위해 수용재결 신청을 하였고, 2년의 시간이 지나 4천만 원 가량의 증액된 보상금을 받을 수 있었습니다.

하지만 보상금 증액 후 여러 필지의 토지 및 건물에 대한 보상금을 일시에 받게 되어 높은 누진세율과 함께 공익수용감면 1억 원만을 적용받을 수 있었습니다.

A씨가 절세전략을 수립하였다면 어떻게 되었을까요? 우선 양도시기를 두 해로 나누어서 토지와 건물을 분산수용 보상받았다면 누진세율도 낮추고 공익수용감면도 각 해마다 1억 원 씩 총 2억 원을 받을 수 있었습니다.

최종 신고서를 작성하면서 추가적으로 1억 원 이상의 절세를 할 수 있었다고 하니 토지소유자는 매우 아쉬워했습니다.

눈앞의 보상금만 보고 세금을 고려하지 않아 보상금 4천만 원은 얻었지만, 1억 원 이상의 세금을 더 납부하게 된 상황이 되었습니다.

이는 대부분의 토지소유자가 겪을 수 있는 단편적인 예시에 불과합니다. 수용토지 보상금 증액에 공을 들여야 하는 것만큼이나 절세플랜을 위한 관심을 쏟는다면 보상금 증액과 절세 두 마리 토끼를 다 잡을 수 있습니다.

[이장원 세무사 프로필]

-고려대학교 문과대학, 연세대학교 법무대학원 조세법 전공

-저서 : 나의 토지수용보상금 지키기

-세종-포천 고속도로, 과천주암, 의왕월암, 성남금토, 경산대임지구 등 다수 토지수용 진행

-한화생명, 매트라이프 자산관리 지도 세무사

-대한중소병원협회·대한의료법인연합회·대한노인요양병원협회 공식 자문 세무사

- 택스데일리 전문 칼럼 위원