[칼럼] 주택임대 소득세 신고방법과 절세TIP(이현희 세무사)
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[칼럼] 주택임대 소득세 신고방법과 절세TIP(이현희 세무사)
  • 이현희 세무사
  • 승인 2020.05.07 09:41
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1) 주택임대 소득세 신고 대상자
2) 주택임대 소득세 계산
3) 주택임대소득 절세 TIP
사진 : 이현희 세무사
사진 : 이현희 세무사

이번 5월은 주택임대소득에 대해서 과세가 되는 그 첫 신고를 맞이하는 달이다.

보유중인 오피스텔 원룸, 월세를 주고 있는 아파트.

이번에 소득세 신고를 해야 할까? 신고를 하면 얼마정도 세금이 나올까?

그 신고 대상자와 소득세 계산하는 방법, 그리고 절세 TIP을 알아보도록 하자.

 

주택임대 소득세 신고 대상자

기본적으로 주택임대 소득 신고 대상자는 2주택 이상 소유하는 사람이다.

이 주택 수는 다가구주택의 경우 1개의 주택으로 보며, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산한다.


공동으로 주택을 소유하고 있다면 2019년 귀속분까지는 지분이 가장 큰 사람의 소유주택으로 계산하고, 지분이 가장 큰 사람이 2인 이상인 경우에는 각각의 주택으로 계산한다. 그리고 부부의 경우, 본인과 배우자가 각각 소유하고 있는 주택이 있다면 이를 합산하여 주택 수를 계산한다.

또한, 1주택을 소유하더라도 기준시가가 9억을 초과하는 주택의 월세수입이나 국외에 소재한 1주택을 소유하고 있는 경우에는 주택임대소득이 과세된다.

 

주택임대 소득세 계산

주택임대소득이 과세되는 경우, 그 과세대상 금액은 '월세' 보증금 등에 대한 간주임대료를 합산한 금액이다.

보증금 등에 대한 간주임대료보증금 합계가 3억원을 초과하는 3주택 이상의 소유자만 합산하여 신고한다.

하지만 올해 첫 소득세 과세로 인한 갑작스런 세금 부담을 완화해주기 위해 주거 전용면적이 40이하이면서 기준시가가 2억원 이하인 경우에는 2021년 귀속분까지 간주임대료 과세대상 주택에서 제외해준다.

위 주택임대 총 과세대상 금액이 2천만원을 초과하는 경우에는 다른 종합과세가 되는 소득과 합산해서 신고를 해야 한다.

예를 들면, 근로소득(직장)이 있으면서 2주택 주택을 보유하여 연 2천만원 이상의 월세수입이 있는 경우에는 해당 근로소득과 주택임대 소득을 합산하여 소득세 신고를 하여야 한다.

만약 주택임대 소득이 2천만원 이하인 경우에는 주택임대 소득만 14% (지방세 별도) 세율로 분리과세 하는 방법과 위 경우처럼 합산해서 종합과세 하는 방법 중 선택하여 신고할 수 있다.

 

분리과세가 된다면 세금은 어떻게 계산할까?

세무서와 지자체에 임대주택 등록을 한 경우로써 보증금 · 임대료의 연 증가율이 5% 이하인 경우, 필요경비를 60% 인정해준다.

그리고 주택임대 소득 외의 다른 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 기본공제를 4백만원 해주고, 국민주택규모의 임대주택으로 일정한 요건을 충족하는 경우 30~75% 세액감면도 해 준다.

 

주택임대소득 절세 TIP

1세대당 85이하(국민주택규모) 이면서 기준시가 6억이하의 주택을 세무서와 지자체에 임대사업자등록을 한 후 임대료나 보증금의 연 증가율이 5%를 초과하지 않는 경우, 해당 주택을 4년 이상 임대하는 경우 30%, 8년 이상 임대하는 경우에는 75% 소득세를 감면 해 준다.

다만, 감면받은 세액의 20%는 농어촌특별세로 납부하여야 한다.

그리고 공동소유 주택의 경우 2019년 귀속까지는 최다지분자의 소유주택으로만 계산하므로, 소수지분 주택만 있는 경우에는 소득세가 과세되지 않으니 주택 수를 잘 확인하여 신고하고, 분리과세와 종합과세 중 어떤 것이 유리할지 예상세액을 비교하여 세금신고를 한다면 절세에 도움이 될 것이다.

 

[이현희 세무사 프로필]

() 현백세무회계사무소 대표세무사

삼성화재 자문세무사

가천대 길병원 자문세무사

인천창조경제혁신센터 세법강사 및 멘토

현대모비스 등 세법강사

택스데일리 전문 칼럼위원

() 대상() 세무조사 대리인

우리들제약() 등 다수 법인 세무조사 대리인

국세청 상담위원

(저서) 절세미인(절세, 미리 알면 인생이 바뀐다)

이메일 : exitax@naver.com


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