[영상뉴스] 주택임대사업자 종합소득세 신고 중요사항(이창식 세무사)
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[영상뉴스] 주택임대사업자 종합소득세 신고 중요사항(이창식 세무사)
  • 이창식 기자
  • 승인 2020.05.16 11:19
  • 댓글 0
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주택임대사업자 과세제도 정비
분리과세를 선택시 세액
분리과세시 필요경비 및 공제금액 차등 적용 대상 임대사업자 요건
주태임대보증금에 대한 과세 강화
임대주택 유형에 따른 사업소득금액의 산출방법

[영상:이창식 세무사, 촬영및편집:택스데일리영상팀(2020년5월촬영)]

주택임대사업자 과세제도 정비

이번 2019년 귀속 종합소득신고시 가장 큰 이슈가 되는 사항은 수입금액 2천만원 이하 주택임대소득자의 종합소득세 신고이다. 2018년 귀속까지는 수입금액 2천만원 이하 주택임대소득자는 한시적으로 비과세를 적용하여 영세 임대소득자에 대한 혜택을 부여하였다. 이는 20181231일까지의 한시적 규정이므로 2019년 귀속분부터는 모든 주택임대사업자가 과세 대상이 되므로 납세자들의 관심의 대상이다. 수입금액 2천만원 초과의 주택임대사업자는 계속적으로 과세대상이라 논의의 대상에서 별개로 하고, 수입금액 2천만원 이하의 주택임대사업자가 논의의 대상인데 이 경우에는 분리과세와 종합과세 중 선택이 가능하다. 종합과세는 다른 소득과 합산되는 문제가 발생하기 때문에 대부분의 납세자들은 분리과세를 선택할 것으로 예상되는데, 특히 분리과세를 선택시 임대주택등록자와 미등록자 간에 차별화를 하여 과세하게 된다.

 

분리과세를 선택시 세액은

세액 = {수입금액 × (1-필요경비율) - 공제금액} × 14%

를 적용하여 계산하게 되는데, 위의 필요경비율은 임대주택등록자에 대하여는 60%, 미등록자에 대하여는 50%를 적용하는 차등 규정을 두었다. 또한, 위의 공제금액은 임대주택등록자에 대하여는 400만원, 미등록자에 대하여는 200만원을 적용한다. 이러한 공제금액은 주택임대소득 외의 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우에 적용한다. 이러한 규정들은 임대사업자등록을 활성화 하여 세원 등을 파악하려는 국가의 의지가 내재되어 있는 것으로 파악할 수 있다.

 

분리과세시 필요경비 및 공제금액 차등 적용 대상 임대사업자 요건에 대하여 아래의 요건을 모두 충족하는 경우에만 필요경비 60%, 공제금액 400만원을 적용받을 수 있다.

(1) 민간임대주택법에 따라 단기민간임대주택(4년 이상) 또는 장기일반민간임대주택(8년 이상)으로 등록

(2) 소득세법에 따른 사업자등록

(3) 민간임대주택법에 따른 임대료 인상률 (5%)를 준수

 

또한, 임대주택사업자는 종합과세하는 경우 4년 임대시 세액의 30%, 8년 임대시 세액의 75%를 공제하였는데 이러한 공제 규정은 분리과세 선택시에도 적용한다.

주태임대보증금에 대한 과세 강화도 눈에 띠는 대목이다. 주택임대시 보증금에 대한 간주임대료 과세 대상이 확대 되었다. 보증금의 이자상당액은 다음과 같다.

보증금의 이자상당액 : (보증금 3억원) × 60% × 이자율(2.1%, 1.8%) - 임대관련 발 생 이자 · 배당수입

위의 규정은 주택을 3채 이상 소유하고 보증금 등의 합계액이 3억원을 초과할 때 적용하는데, 이러한 규정을 적용 받지 아니하는 소형주택은 기존 면적 60에서 40로 요건을 강화하였고, 기준시가는 3억원에서 2억원으로 인하하였다.

 

임대주택 유형에 따른 사업소득금액의 산출방법은 등록임대주택의 경우 민간임대주택법에 따라 등록된 기간(월수로 계산)동안 발생한 수입금액을 계산하며, 미등록주택의 경우에는 민간임대주택법에 따라 등록된 기간(월수로 계산)을 제외한 기간 동안 발생한 수입금액을 계산한다. 공제금액은 등록임대주택 수입금액과 미등록주택의 수입금액으로 안분하여 공제금액을 산출하는데 다음과 같은 방법으로 산출한다.

(등록임대주택/총주택 × 400만원) + (미등록임대주택/총주택 × 200만원)

 

 

     [이창식 세무사 프로필]

사진 : 이창식 세무사
사진 : 이창식 세무사

() 한국세무사고시회 총무부회장
() 영등포지역세무사회 간사

() 한국세무사회 감리이사
() 서울지방세무사회 연구이사
() 행정안전부, 서울시, 강원도, 인천시 지방세공무원 교육원 세법 담당 교수
() 국세청 정보심위위원회 위원

이메일 : semucs114@naver.com


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