증여세나 상속시 상속재산을 평가하여 재산가액을 확정하여야 하는데 감정평가를 하지 않는경우라면 판단 순위에 의해 유사 매매사례가를 적용하도록 되어 있다.

그런데 조건이 비슷한 공동주택이라고 하더라도 100% 조건이 일치하는 주택는 있을수가 없어 판단 시 어떤 가액을 적용해야하는지 모호할 때가 많다. 이에 대한 규정 및 삼판례를 알아보자.

1. 상증세법 시행령상 평가의 원칙

① 상속시는 상속개시일 전후 6개월, 증여시는 증여일 전 6개월부터 증여일후 3개월까지내 기간중 거래되거나 감정평가, 수용,공매된 금액이어야 한다.

다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간중에 매매등이 있는 경우에도 가격변동의 특별한 사정이 없다고 판단되는 경우에는 그 가액을 포함할수 있다.

② 유사매매 사례가액 : ①의 금액이 없는경우에 해당 재산과 면적, 위치, 용도, 종목 및  기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 가액을 사용할 수 있다

2. 유사매매사례가액 적용이 가능한 조건

① 공동주택의 경우 : 동일한 공동주택 단지내에 있고, 면적과 기준시가의 차이가 5%이내 일것

② 공동주택 외의 경우 : 면적, 위치, 용도, 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사할 것

3. 유사매매 사례가액이 여러개가 있는 경우 심판사례

① 사례 : 신고인은 상속일과 가장 가까운 사례가액 판단시 동일단지이면서 면적과 기준시가가5% 범위내에 들어오는 매매사례중에서 조망권, 층수, 일조권등 질적 요소등까지 동일하게보여지는 사례가를 주관적으로 판단하여 기준시가가 보다 낮은 가액을 적용하여 신고하였으나

과세 관청에서는 시행령에 규정되어 있는 같은 단지내에 있고 면적과 기준시가가 5% 범위내의 모든 아파트의 매매사례가액중 상속일과 가장 가까운 거래가액으로 상속세를 추가 결정하였다.

② 처분청의 주장 : 요건을 충족하는 가액이 다수인 경우 시행령의 요건을 충족한다면 다른 특별한 사정이 없는 한 시가의 범위에서 제외 된다고 볼 수 없고, 상증세법 시행령에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용해야 한다.

4. 결론 : 공동주택의 유사매매사례가 적용시 조망권등 질적요소를 적용하여 배제후 적용하는 것이 아니라 시행령에 따른 요건에 부합한다면 모두 포함하여 판단하여야 할 것이다.

[백유애 세무사 프로필]

. 현) 택스백 세무회계 대표세무사
. AFPK(국제공인 재무설계사)
. CFP(국제공인 자산관리사)
. 조세금융신문 자문위원
. 서울창업신문 전문위원
. AT커뮤니케이션 전문강사
. 전) 한국씨티은행 PB

백유애 세무사 다른기사 보기