1) 민간임대주택특별법과 세법상 혜택

과거에도 민간임대주택특별법에 따른 매입임대주택 등록을 하게 되면 다양한 세법상 혜택이 주어졌으나, 주택 소유자들로부터 임대주택 등록이 주목을 받게 된 것은 양도세 중과세 제도가 실시되면서 중과세를 피할 수 있는 방법으로 알려지면서였다.

임대등록한 주택이 양도세 중과세 배제되려면 2018.3.31. 이전 등록한 경우에는 5년 이상 임대해야 할 것을 조건으로 하였고 그 이후 등록할 경우에는 장기일반임대주택으로 등록하여 8년 의무기간을 충족할 경우 양도소득세 중과세가 배제된다. 이 기간요건들은 종합부동산세 합산배제와 거주주택비과세에서도 요건을 같이 하고 있다.

또한 조세특례제한법 제97조의5에 해당하는 장기일반임대주택은 그 의무기간이 8년이지만 10년간 임대할 경우 임대등록기간 중 양도차익에 대해 100% 양도세 감면을 해주기도 하고, 제97조의3에 따라 8년 임대할 경우 50%의 양도세 장기보유특별공제 또는 10년 임대할 경우 70%의 양도세 장기보유특별공제를 적용받을 수 있으므로 절세 측면에서 대단히 혜택이 큰 제도이다.

2) 민간임대주택특별법 개정안 주요내용

정부에서는 지난 7월10일 부동산 대책을 발표하면서 임대주택에 대한 세제 혜택이 과도하다고 보고 단기임대주택 유형과 아파트의 8년 장기일반임대 등록을 못하게 하고 또 단기에서 장기일반으로의 유형전환도 금지되며, 임대의무기간이 끝나면 더 이상 연장하여 임대하고 싶어도 자동으로 임대등록이 말소되도록 하는 법 개정을 하겠다고 발표하였다. 또한 과태료 부담 때문에 임대주택을 매도하지 못하는 것을 해소하고자 적법하게 임대등록을 유지한 사업자는 임차인의 동의하에 과태료 없이 등록을 말소할 수 있도록 길을 열어주는 조치도 포함되었다.

 

3) 자동말소에 따른 세법혜택 적용의 문제

그런데 정부의 발표대로 임대의무기간 4년 또는 8년이 끝나면 자동으로 임대등록이 말소된다고 할 경우, 세법상 혜택을 받기를 기대하고 임대등록하여 장기간 낮은 임대료 인상제한을 지키면서, 과태료 부담에 처분할 시기를 미뤄가며 임대등록을 유지했는데, 그 혜택을 받을 수 없는 상황에 처하게 될 수 있다는 점이 지적되고 있다.

예를 들어, 2018.3.31. 이전에 단기등록하여 5년 임대등록을 유지한 후 매도하면 양도세 중과세 배제를 받을 수 있는데 4년 만에 말소되게 되면 중과세 배제를 받을 수 없다. 또한 종부세 합산배제를 받아왔던 것도 5년을 지키지 못하여 그동안 배제된 종부세를 추징당할 수도 있다.

또, 거주주택을 비과세 매도하려고 한다면 요건을 갖춘 임대주택을 보유한 상태에서 매도해야 하지만, 임대등록이 자동 말소되고 임대주택을 처분하지 못한 상황에서는 거주주택 비과세를 받을 수 없다.

게다가, 조특법 제97조의3 또는 제97조의5에 따른 세제 혜택은 10년 임대를 할 경우 양도소득세 장기보유특별공제 추가적용이나 감면을 제공하기로 약속한 셈인데 8년만에 강제로 자동 말소된다면, 국가에서 약속한 혜택을 받을 수 없게 되는 셈이다.

이 외에도 단기 등록한 사업자가 장기로 전환하여 조특법 혜택을 받을 수 있는 길도 있었으나 이마저도 막히게 되었고, 임대등록한 주택이 재개발.재건축으로 멸실되면서 등록말소된 뒤 신축아파트에 대한 재등록의 길도 막히면서 세제 혜택을 모두 받을 수 없는 상황이 되기도 한다.

재개발.재건축은 도시 및 주거환경 정비법에 따른 강제 수용의 의미도 있는데 본인의 의지와 무관하게 등록 말소되고 재등록이 막힌다면 억울하기 이를데 없다.

4) 개선 및 보완방안

국가에서 세법에 따라 혜택을 예상하고 일정한 의무를 준수한 등록사업자가 자동말소로 인하여 예정된 혜택을 받을 수 없는 것은 국가 및 정부정책을 신뢰한 국민에 대해 대단히 심각한 배신 행위라고 하지 않을 수 없다.

따라서 민간임대주택특별법의 개정 취지도 살리면서 국민의 신뢰보호 차원에서 몇가지 보완조치가 필요하다고 생각된다.

우선 임대등록이 자동 말소되더라도 신청자에 한해 1년 또는 2년의 기간을 연장할 수 있도록 하는 조치가 필요하다고 본다.

임대등록이 말소되더라도 세법상 혜택이 적용되지 않아 그대로 말소되어도 문제가 없는 경우도 있을 것이므로 일률적으로 연장하는 것보다 신청에 의해 연장여부를 적용하는 것이 좋다고 생각된다.

만약 민간임대주택특별법의 개정이 어려워 등록연장 신청 제도가 불가하다면, 세법상 혜택 여부를 판단할 때 등록을 하지 않았더라도 임대료 인상제한을 준수하고 임대를 계속한 경우에는 등록한 것과 동일하게 간주하도록 세법을 개정할 필요가 있다.

민간임대주택 특별법을 개정하는 것이 여러 세법에 걸쳐있는 세제상 혜택을 손보는 것보다는 간편할 것으로 예상된다.

현재 준비되고 있는 민간임대주택특별법 개정안과 경과부칙에는 이러한 내용이 포함되어 있지 않는 것으로 보인다. 만약 법률개정이 어렵다면 시행령 차원에서 보완할 수 있는 방법은 없는지 관련부처에서 적극적인 검토가 필요하다고 하겠다.

[이종훈 세무사 프로필]

◇ 현) 이종훈세무회계사무소 대표 세무사
◇ 현) 서울시 마을세무사
◇ 현) 중랑세무서 영세납세지원단
◇ 현) 한국세무사회 조세제도연구위원회 위원
◇ 현) 한국세무사회 홍보상담위원회 위원
◇ 현) 택스데일리 전문칼럼위원

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