[주택임대 자동말소 보완조치 분석] 임대사업자 자동말소 보완조치 및 여전히 남은 문제점 4가지(변종화 세무사)
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[주택임대 자동말소 보완조치 분석] 임대사업자 자동말소 보완조치 및 여전히 남은 문제점 4가지(변종화 세무사)
  • 박효주 기자
  • 승인 2020.08.08 17:18
  • 댓글 0
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- 임대사업자 자진,자동말소에 따른 임대기간 불일치 불이익 해소 방안 분석(2020,.8.7.기재부발표)
- 여전히 해소되지 않은 불이익 4가지 주의
(비과세 2년거주, 장특공제 10년 70%, 10%, 장기임대 세액감면 100%)

[영상: 임대주택 자동말소 보완대책 분석 및 문제점 4가지, 변종화 세무사, 제공:변종화의부동산포유, `20.08]

지난 7일 기획재정부에서 '민간임대주책에 관한 특별법' 개정에 따른 임대주택 세제지원 보완조치에 대한 세법개정안을 발표했다. 

주요내용으로 단기민간임대주택 및 아파트 장기일반매입임대주택 유형 폐지폐지 유형의 자진등록말소 허용, 최소임대기간 경과시 자동(자진) 등록말소에 따른 세법상 불이익이 없도록 하는 조치이다.

4년 단기, 8년 장기임대주택의 의무임대기간 종료후 자동으로 등록 말소가 되거나 이전에 자진말소 하므로써 세법상 준수해야하는 의무임대기간(5년, 6년, 8년, 10년)을 준수 할 수없게 된다. 

이에따라 기대했던 세법상 혜택을 못 보는 불합리한 점이 꾸준히 제기 되었다. 정부는 이에 대한 보완책을 발표했다.  하지만 여전히 몇 가지 조항에서는 보완책 조차 나오지 않아 불이익이 예상된다. 

▶이번 대책에 따라 보완되어 불이익이 없어진 세법 조항은 다음과 같다.

다음은 자진말소, 의무임대기간종료 후 자동말소 된다고 하더라도 세법상 의무임대기간을 충족한것으로 보아 혜택을 유지할 수 있다.

 주의할점은 자진말소인 경우 혜택을 보려면 의무임대기간의 1/2 이상 임대하고 1년이내 양도해야 양도세 중과세 배제 혜택을 볼 수 있다. 

거주주택 1세대1주택 비과세는 임대주택 등록말소 후 거주주택을 5년이내 양도해야 1세대 1주택 비과세가 인정됨에 주의해야한다.

그리고, 이미 과거에 거주주택 비과세 받은 주택도, 그 당시 임대주택이 등록말소로 인해 의무임대기간을 못 채우더라도 추징하지 않는다.

1. 임대소득에 대한 세액감면 30%,75% : 의무임대기간 5년

2. 종합부동산세 합산배제(종부령 3조 1항1호) : 4년, 8년 임대등록 & 5년 이상 의무임대(2018.3.31. 이전 등록분)

3. 양도세 중과 배제되는 소세령 167조의3 1항 2호 가목, 다목 : 4년, 8년임대등록 & 5년 이상 의무임대

4. 법인세 추가세율 적용배제 : 단기4년, 5년의무임대기간

5. 거주주택1세대1주택 비과세 : 4년,8년임대등록 & 임대주택 5년 의무임대

 

▶ 하지만 여전히 보완되지 않아 피해가 예상되는 규정은 다음과 같다.

다음 규정들은 여전히 보완책이 나오지 않은 상태여서 납세자의 불이익이 예상된다.

1. 1세대1주택 비과세 거주요건 면제 : 4년, 8년 임대등록 & 4년,8년 의무임대

 세법상 의무임대기간의 기산일은 셋(지자체 등록일, 세무사 등록일, 등록후 실제 임대일)중 가장 느린날이다. 지자체에 임대등록하고, 다음날 세무서에 사업자등록을 했다면 지자체에서 8년 후 자동말소 한다면, 단 하루가 모자라서 8년 의무임대 요건을 못 채우게 된다.  이에 대한 보완책이 필요하다.

2. 장특공제 70%(조특법 97조의3) : 8년 장기등록 & 10년 임대등록, 10년 의무임대

가장 문제가 되는 조항이라 볼 수 있다.  10년 임대 등록 유지, 10년 임대 조건을 충족하면 70%의 장기보유특별공제 혜택이 주어지는데, 8년후 자동말소가 된다면 기존에 법에서 약속한 혜택을 볼 수 없다. 이에 대한 보완책이 필요하다.

3. 장특공제 10%(조특법 97조의4) : 4년, 8년임대등록 & 6년 의무임대

4년후 자동 말소된다면 6년 의무임대 요건을 충족못해 장기보유특별공제 최대 10년, 10%추가 공제 혜택을 볼 수 없는  문제가 있다.

4. 장기임대주택 세액공제 100%(조특법 97조의5) : 8년 장기임대등록& 10년 의무임대

 8년후 자동말소가 된다면, 기존에 법에서 약속한 10년 임대 등록 계속 유지, 10년 계속임대 조건을 충족 못 시켜 이 혜택을 볼 수 없다. 이에대한 보완책 역시 필요하다.

 

[사진 : 변종화 세무사]
[사진 : 변종화 세무사]

[변종화 세무사 프로필]

(현) 세무법인로맥 운영중
(현) 한국세무사회 세무연수원 교수
(현) 인천지방세무사회 연수위원장
(현) 양도세실무 전문 강의 아카데미 [변종화의부동산포유]원장
(현) 택스데일리 세무전문기자
(현) 아이카경영아카데미 강사

저서 :
- 2020양도소득세실무(변종화 저, 삼일인포마인)
-세무조사대비의모든것(공저, 매일경제)
- 7.10대책 반영한 다주택자, 주택임대 양도세실무(변종화 저, 한국세무사회 강의 교재)
- 부동산부자들의 절세비법은 뭘까?(공저, 2017, 삼일인포마인)
카톡채널 : 변종화의부동산포유
이메일 : p5380357@naver.com(회사이메일)

 



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