정부는 2020년 6월 17일 「주택시장 안정을 위한 관리방안」이라는 새로운 부동산 정책을 내놓으면서 법인을 이용한 부동산 투기를 규제하기 위한 대책을 내놓았다.

이로써 법인을 이용한 부동산 투기는 많이 막히게 되었다.

그동안 나름 고급절세비법(?)이라며 사용해오던 법인을 통한 부동산 투기의 규제와 함께 바뀐 세법에 대해서 알아보자

시작은 이러하다.

양도소득세는 인별과세이다. 개인도 하나의 사람, 법인도 하나의 사람으로 인정되기 때문에 하나의 개인이 두 채의 주택을 가지고 있는 것과 하나의 개인과 하나의 법인이 각각 한 채씩 가지고 있을 때의 양도소득세가 다르게 계산된다.

간단한 예를 들어보자. 甲씨는 한 채의 주택을 가지고 있다. 추가로 한 채를 더 구입하려고 하는데 甲씨의 명의로 주택을 구입하게 되면 甲씨는 이제 1세대 2주택에 해당하여 많은 세금을 부담할 수 있기 때문에 甲씨는 법인A(부동산법인)를 설립하여 법인 A를 통해 주택을 구입하게 되면 결과적으로 甲씨 주택 한 채, 법인A가 주택 한 채를 보유하게 되는 것이다.

이런 방식으로 1세대 2주택을 피해가는 방법이다.

세금적으로 보았을 때에도 개인이 주택을 팔게 되면 일반적으로 법인이 주택을 팔 때보다 높은 세율을 적용받게 된다.

이를 통해 세금도 줄이게 된다.

이에 정부는 이번 「주택시장 안정을 위한 관리방안」을 통해 법인이 주택을 소유하는 경우 종합부동산세와 양도소득세를 엄청 올렸다.

이제부터는 위의 사례처럼 법인을 통해 주택을 보유한다고 해도 실익이 없게 되는 셈이다.

하나씩 자세히 알아보자.

1) 종합부동산세

① 법인 보유 주택에 대한 종부세율 인상
현재는 개인이든 법인이든 상관없이 하나의 납세자별로 보유 주택의 공시가격을 합산하여 종부세를 부과하였다.
그러나 2021년부터는 법인에게만 무조건 별도의 최고세율인 3% 또는 4%의 단일세율을 적용한다. 조정대상지역 1주택을 포함해서 2주택을 보유한 법인은 3%, 3주택 이상(조정대상지역 2주택 포함)을 보유한 법인은 4%의 종합부동산세를 내야 한다.

② 법인 보유 주택에 대한 종부세 공제(6억원) 폐지
현재는 납세자(개인 · 법인) 별로 6억원(1세대1주택은 9억원)의 종부세를 공제해주고 있다.
이는 법인을 설립하면 할수록 6억원의 공제혜택을 받을 수 있는 방법이었다.

예를 들어, 甲씨가 3주택을 보유하고 있다면 종부세 공제는 6억원을 받을 수있다.

그러나, 甲씨가 2개의 법인설립을 통해 甲씨가 1채의 주택, 법인A 와 법인B가 각각 1채의 주택을 가지고 있다면 1세대1주택인 甲씨는 9억원, 법인A는 6억원, 법인B는 6억원 해서 총 21억원의 종부세 공제를 받게 된다.

만일 공시가격의 합계가 20억원이라고 한다면 종부세 0원도 가능하다.

2021년부터는 법인이 보유한 주택에 대해서는 종부세 공제를 폐지하게 되어 甲씨가 법인을 활용한다고 해도 법인을 통한 종부세 공제혜택은 받을 수 없게 된다.

③ 법인의 조정대상지역 내 신규 임대주택에 대해 종부세 과세
법인이 보유한 8년 장기 임대등록 주택(수도권은 6억원, 비수도권은 3억원 이하)은 현재 종부세 비과세를 해주고 있는데, 이 혜택도 사라지게 된다. 법인이 2020년 6월 18일 이후 조정대상지역에 8년 장기임대등록하는 주택은 종부세가 과세된다.

2) 양도소득세

현재 법인의 주택 양도차익에 대해서는 기본 법인세율인 10~25%에 10%를 추가 적용(사택 등은 제외)하고 있었으나, 이러한 법인의 양도소득에 대한 세금도 늘어난다.

2021년부터는 법인이 주택을 양도할 경우 추가세율을 20%로 인상하고, 현재 8년 장기 임대등록하는 주택(수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하)의 경우는 추가과세에서 제외되었지만 2020년 6월 18일 이후부터는 이러한 경우에도 추가세율을 적용한다. 예를 들어 양도소득이 3억원일 경우 개인은 38%의 세율이지만, 법인의 경우에는 법인세율 20%와 추가세율 10%를 더해서 30%였지만 2021년부터는 법인은 법인세율 20%와 추가세율 20%를 더해서 40%로 개인보다 더 높은 세율구간적용을 받게된다.

일반적으로 법인세율이 소득세율보다 낮기 때문에 세금을 낮추기 위해서 법인을 설립하여 낮은 세율구간적용을 받아오던 방법이 오히려 높은 세율구간적용을 받을 수도 있게되었다.

 

[김철훈 세무사 프로필]

누리세무그룹 대표세무사
성균관대학교 경영학과
고려대학교 법무대학원 조세법학과
택스데일리 신문 전문위원
아이파경영아카데미 강사
AT커뮤니케이션 강사

이메일 : ctakimch@gmail.com