이번시간에는 수용보상금 명세서 예시를 통해서 토지주가 살펴봐야 할 사항 4가지를 알아보겠습니다.

A씨는 공익수용으로 인해 ‘보상금 내역 명세서’를 다음과 같이 수령하였습니다.

보상금 내역이 양도소득세에 어떤 영향을 주는지 구체적인 내역을 하나씩 살펴보겠습니다.

1. 수용부동산 기본정보 확인하기

미리 구비해 놓은 수용부동산 관련 서류(등기부등본, 토지대장 및 건축물대장, 개별공시지가, 토지이용계획확인서 등)와 보상금 내역 명세서의 소재지, 지번, 지목 및 면적이 똑같은지 확인합니다.

2. 양도소득세는 실질과세, 실질이 중요하다.

지목과 현황지목(현재 사용되는 현황에 따른 지목)의 차이점이 있는 경우가 있습니다. 바로 A씨의 1번 지번입니다. 지목은 등기부등본 상 지목으로 1번 지목의 ‘목’은 목장용지를 말합니다. 하지만 현황지목은 창고용지를 지칭하는 ‘창’입니다. 이는 보상액 산정의 기준인 현실적인 이용 상황을 기준으로 감정평가 하였을 때 목장용지가 아닌 창고용지로 쓰이고 있었음을 알 수 있습니다.

실제로 A씨는 해당 토지 위에는 창고건물을 지어서 창고임대업을 하고 있었습니다. 현황지목은 인터넷지도에서 그 현황을 쉽게 파악할 수 있습니다.

현황지목이 중요한 이유는 여러 세액감면의 요건 판단 시 핵심적으로 영향을 미치기 때문입니다. 「조세특례제한법」에는 목장용지로 쓰이고 있는 토지의 양도 시 ‘축사용지에 대한 양도소득세 감면’을 적용받아 수용과세기간에 다른 감면을 포함하여 최대 1억 원의 세액감면을 받을 수 있습니다. 하지만 A씨의 1번 토지는 현황지목이 창고용지이므로 세법의 실질과세 원칙에 따라 ‘축사용지에 대한 양도소득세 감면’을 적용받지 못합니다.

A씨의 2번 지목을 보면 공부상 지목과 현황지목 모두 ‘전’임을 알 수 있습니다. 이를 토대로 A씨가 실제 농사를 지었다면 재촌·자경요건을 검토하여 농지자경감면이나 농지대토감면을 적용받아 수용과세기간에 다른 감면을 포함하여 최대 1억 원의 세액감면을 받을 수 있습니다.

현황지목이 알려주는 정보는 각 지목이 적용받을 수 있는 감면요건의 가장 기초적인 정보가 되므로, 보상금 내역 명세서의 현황지목이 상이하다면 사업시행자에게 수정을 요청하여야 합니다.

3. 일부만 보상받는다면 잔여지 매수청구를 하자.

A씨 소유의 2필지의 지적은 1번 1,000㎡, 2번 500㎡입니다. 여기서 1번 지번의 지적은 그 중 900㎡만 편입이 되고, A씨는 그 중 지분을 300/900을 가지고 있습니다. 이를 통해 A씨의 1번 지번은 일부인 300㎡가 수용대상면적이고, 2번 지번은 전체 면적인 500㎡임을 알 수 있습니다.

토지의 일부만 수용되는 경우 잔여지는 본인이 기존 현황으로 사용할 수 있지만, 수용되는 토지의 경계선이 기존현황대로 토지를 사용하는 것이 적합지 않는 경우가 발생할 수 있습니다. 기존현황대로 토지를 사용하는 것이 적합하지 않는 경우 토지소유자는 잔여지에 대한 확대수용 요건충족 여부를 확인 후 잔여지 수용재결 신청을 하시는 것이 합리적입니다.

다만, 토지가 일부만 수용된다는 사실 자체만으로 잔여지 신청을 할 수 있는 것은 아니므로 반드시 잔여지 확대수용 매수요건을 검토 하여야 합니다.

4. 보상금 재결은 신중하게 판단하자.

보상금은 각 필지별로 산정됩니다. ‘단가’는 ㎡당 해당 토지의 보상금액이고, ‘금액’은 단가에 본인 토지보상면적을 곱한 값입니다. 여기서 ‘금액’의 합계액이 토지보상 양도소득세 계산의 양도가액이 됩니다.

현황지목 당 ‘단가’는 인근 토지소유자와 유사한 수준으로 산정됩니다. 일반적으로 본인의 토지가 도로를 인접하고 있거나 사거리 모퉁이 부분이니 보상금액이 더 높아야 한다고 생각하지만, 인근토지와 보상금액이 상이한 경우는 많지 않습니다. 따라서 감정평가사에게 보상금 증액을 할 수 있는 근거가 있는지 확인한 후 재결신청하는 것을 권해드립니다.

다만, 자산관리에 중점을 두신다면 수용재결을 통해 보상금액을 높이는 방안과 보상금 수령 후 빠른 재투자를 통한 방안을 모두 고려하여 더 높은 이익을 올릴 수 있는 선택을 하시기 바랍니다.

 

 

[이장원 세무사 프로필]

-고려대학교 문과대학, 연세대학교 법무대학원 조세법 전공
-저서 : 나의 토지수용보상금 지키기
-세종-포천 고속도로, 과천주암, 의왕월암, 성남금토, 경산대임지구 등 다수 토지수용 진행
-한화생명, 매트라이프 자산관리 지도 세무사
-대한중소병원협회·대한의료법인연합회·대한노인요양병원협회 공식 자문 세무사

-블로그 : https://blog.naver.com/tax963