전월세전환율 카드 내민 정부, '다주택·갭투자' 매도 압박 '착착'(종합)
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전월세전환율 카드 내민 정부, '다주택·갭투자' 매도 압박 '착착'(종합)
  • 박효주 기자
  • 승인 2020.08.19 15:38
  • 댓글 0
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서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 잠실 아파트단지. 2020.8.16/뉴스1 © News1 김진환 기자


(서울=뉴스1) 김희준 기자 = 정부가 전월세전환율을 1.5% 낮추며 세입자 보호에 나섰다. 권장 수준의 전환율 규정을 강제해 실효성을 높이는 방안도 거론된다. 일각에선 지자체 조례를 통한 전월세상한율 조정 등을 통해 다주택-갭투자 집주인을 옥죄기를 이어갈 것으로 보고 있다.

이와 관련 19일 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 제3차 부동산시장 점검 관계장관회의에서 전월세전환율을 기존 4%에서 2.5% 수준으로 낮추기로 했다고 밝혔다. 전월세전환율이란 전세에서 월세로 전환할 때 월 임대료를 결정하는 비율이다. 전월세전환율을 하향 조정하면 전세를 월세로 돌릴 때 월세가 그만큼 낮아지게 돼 세입자 부담이 줄어든다. 그만큼 집주인의 수익은 줄어들게 된다.

정부의 전월세전환율 조정은 임대차3법 도입 이후 전세의 월세 전환을 막기 위한 조치다. 집주인의 전월세 전환 실익을 대폭 줄여 전세임대를 유지할 수 있다고 판단한다. 예를 들어 보증금 1억원을 월세로 전환할 경우 기존 4% 전환율을 적용하면 매달 33만3000원을 월세로 받는다. 하지만 2.5%를 적용하면 20만8000원을 받게 된다. 약 12만5000원이 줄어드는 셈이다. 연간으론 임대소득이 150만원 줄어든다.

문제는 정부가 발표한 전월세전환율이 단순 권고 수준에 불과하다는 점이다. 신규 계약에는 적용되지 않는 한계도 있다. 국회 관계자는 "실효성이 없는 전환율을 발표해 전월세시장을 조율할 수 있다고 판단할 만큼 현재 정부의 입장이 녹록하지 않다"며 "법정 전환율 적용 의무화 또는 일부 지역의 의무화가 법안과 함께 단행될 가능성이 크다"고 내다봤다.

일각에선 정부가 임대차 정책을 통해 투기규제의 기본 목표인 갭투자자와 다주택자의 잉여주택 매도를 유도할 가능성도 크다고 보고 있다. 다주택 중과세와 함께 집주인의 임대수익을 제한해 매도 외의 퇴로를 막는다는 전략이다.

실제 당정은 집주인의 임대료 인상을 제한하는 또 다른 카드로 표준임대료 도입을 구체화하고 있다. 표준임대료제는 지방자치단체가 주택의 위치와 종류, 면적, 내구연한 등 기준에 따라 일정 주기로 적정 임대료를 산정·고시하도록 하는 제도로, 문재인 대통령의 대선 공약이다.

지난달 31일 시행된 전월세 임대료 5% 상한제는 임대료 상승분을 제한하는 것이지만 표준임대료제는 정부가 직접 임대료 기준을 제시한다는 점에서 더욱 강화된 규제로 평가된다. 표준임대료가 도입하면 계약 갱신시점 뿐만 아니라 신규계약까지 보증금 인상이 제한돼 출구와 입구가 모두 막히게 된다. 전셋값을 투기자본으로 활용한 갭투자자의 타격은 더 커진다.

지자체 조례를 통한 전월세 상한제 5% 하향조정도 추가 규제 카드로 분류된다. 국토부는 지자체와의 협의를 통해 발표시점과 조정기준을 연내 정한다는 방침이다. 일각에선 전셋값이 높은 서울 강남권의 경우 상한선이 0~1% 수준으로 조정될 수 있다고 보고 있다. 새로 도입된 임대보증보험 가입 의무화도 집주인의 부담으로 다가온다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 이에 대해 "일련의 임대차 정책은 다주택자와 갭투자자의 타격이 될 가능성이 크다"면서도 "직접적인 가격통제는 민간임대사업의 축소와 물량감소를 부채질하는 부작용을 유발할 수 있다"고 지적했다.


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