[영상:개인사업자를 위한 세무정보, 이웅중 회계사, 제작:택스데일리 영상팀, 2020.10]

(택스데일리=이웅중 회계사 칼럼)

1. 주택임대소득 과세개요

이번시간에는 종합소득세 중 주택임대소득이 발생하는 경우 이에 대한 세금신고절차를 알아보기로 하자.

주택을 몇 채 소유하고 있는지 여부에 따라 세금부과방식이 상이하므로, 먼저 주택수를 정확히 산정해야 한다.

① 다가구주택의 경우 1주택으로 보지만 구분등기된 경우라면 각각을 1개의 주택으로 산정한다.

② 공동소유 주택의 경우에는 지분이 가장 큰 자의 소유주택으로 산정한다.

③ 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산하여 산정한다. 즉 본인이 1주택을 보유하고 있고, 배우자가 1주택을 따로 보유하고 있다면 보유주택수는 부부합산이므로 2주택자가 되는 것이다.

한편, 주택임대소득 산정시 총수입금액(매출액 개념) 산정은 매달 받는 월세외에도 보증금에 대한 간주임대료를 포함하여 산정한다.

간주임대료란 보증금에 연이자율 2.1%를 적용하여 산정하는 것으로,

동일주택에 대하여 어떤 경우(유형1)는 보증금이 작고 월세가 높은 반면, 어떤 경우(유형2)는 보증금이 크고 월세가 작은 경우 월세에 대해서만 과세한다면 (유형1)의 경우가 (유형2)에 비해 불리해지므로 형평성차원에서 보증금에 대해서도 간주임대료를 산정하여 과세하는 것이다.

주택수에 따른 월세와 보증금(간주임대료)에 대한 과세여부를 정리하면 다음과 같다.

주택수	월세	보증금(간주임대료)
1주택	비과세 단, 기준시가 9억원 초과주택은 과세	과세제외
2주택	과세	과세제외
3주택이상	과세	과세(보증금 3억원 이상인 경우)

 

2. 주택임대소득 과세 세부내역

이제 좀더 구체적으로 주택임대소득 과세방식에 대해서 알아보자.

주택임대소득을 과세하는 방식에는 분리과세방식과 종합과세방식이 있다.

① 분리과세방식이란 주택임대소득을 그 외의 다른 종합소득과 합산하지 않고 주택임대소득에 대해서만 일정방식에 따라 과세하는 것이다.

② 종합과세방식이란 주택임대소득과 그 외의 다른 종합소득을 모두 합산하여 과세하는 것이다.

이 경우 분리과세방식의 세율은 14%(단일세율)이고, 종합과세방식의 세율은 6, 15, 24, 35, 38, 40, 42%의 누진세율이므로 종합과세시 적용세율이 6%라면 종합과세방식이 유리하고, 그 외의 경우는 분리과세방식이 유리한 것이 일반적이다.

주택임대소득의 총수입금액(월세와 간주임대료)이 2천만원을 초과한다면 분리과세방식은 적용할 수 없고 무조건 종합과세방식을 적용해야 하고,

총수입금액이 2천만원 이하인 경우에는 분리과세방식과 종합과세방식 중 납세자가 유리한 방향으로 선택할 수 있다.

또한, 분리과세의 경우 임대사업자 등록여부에 따라 과세방식이 상이하며 이는 다음과 같다.

구분	등록임대주택	미등록임대주택
수입금액	월세+간주임대료	월세+간주임대료
필요경비	수입금액×60%	수입금액×50%
소득금액	수입금액-필요경비	좌동
과세표준	소득금액-기본공제(4백만원*1)	소득금액-기본공제(2백만원*1)
산출세액	과세표준×세율(14%)	좌동
세액감면 *2	단기(4년) 30%/장기(8년) 75%	해당사항없음
결정세액	산출세액-세액감면	산출세액과 동일

*1 임대주택소득 이외의 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우에만 공제가능

*2 국민주택규모(소형주택)로 일정요건을 충족해야 하고, 세액감면 적용시 감면받은 세액의 20%해당액을 별도로 농어촌특별세로 납부

참고로 임대사업자로 등록하게 되면, 임대보증금 또는 임대료의 연증가율이 5%를 초과하면 안된다.

[이웅중 회계사 프로필]

현)회계법인길인 파트너
현)한국정보통신공사협회 고문세무사 및 한국정보통신산업연구원 감사

현)택스데일리 신문 칼럼위원
전)조세금융신문 및 서울창업신문 자문위원
전)아이파경영아카데미 위촉강사
전)한영회계법인(Ernst & Young) SM

이메일 : ghilinlwj@daum.net