[영상:주택세금의 모든것, 박나리 세무사, 제작:택스데일리 영상팀, 2020.10]

(택스데일리=박나리 세무사 칼럼)

1) 자금조달계획서 제출 대상

주택을 구매 시에는 해당 주택 구입자금에 대한 출처를 소명하는 자금조달계획서를 제출해야한다. 무조건 제출하는 것은 아니고, 개인의 규제지역(투기과열지구, 조정대상지역) 내 모든주택 거래 시, 비규제지역 내 6억원이상의 주택 매수 시, 법인은 모든 주택 거래 시, 제출한다. 투기과열지구내 주택을 구매 시에는 자금조달계획서 기재내용에 따른 증빙서류까지 함께 제출해야한다.

신고서는 금융기관예금액 및 증여·상속받은 금액, 차입금까지 모두 기재하게 되어있으며, 자금출처가 소명되지 않는 경우 세무조사대상으로 선정될 수 있기에, 부모님으로부터 자금을 조달받아 주택을 구매하는 경우에는 그에 따른 세금문제까지 함께 검토해야한다.

2) 부모님께 자금을 증여받은 경우

부모님께 자금을 무상으로 증여받은 경우에는 해당 증여금액에 대한 증여세가 발생한다. 최근 10년 이내에 부모님으로부터 받은 자산이 있다면, 모두 합산하여 증여재산가액을 산정한다.

성년은 5천만원까지, 미성년자는 2천만원까지 증여재산공제가 가능하며, 증여를 받은 수증자를 기준으로 해당 금액을 공제가능하다. 예를 들어, 작년에 아버지로부터 3천만원을 증여받은 성년이 올해 어머니로부터 5천만원을 증여받는 경우, 증여재산공제는 작년 3천만원과 올해 발생한 2천만원까지 공제가 가능하고, 기본공제금액을 초과한 3천만원에 대해서는 증여세를 납부해야한다.

부모에게 현금을 증여받아 납부하는 증여세는 자녀가 납부를 해야 하며, 증여세를 부모가 대신 납부해주는 경우 해당 금액까지 포함해서 증여재산가액으로 보아 증여세를 납부해야한다.

3) 부모님께 자금을 대여받은 경우

자금을 무상으로 대출받거나, 적정이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우에는 적정이자율에 따른 이자와 실제 지급한 이자의 차액이 1천만원 이상인 경우에는 증여세를 납부해야한다.

세법에서 정한 적정이자율은 4.6%이므로, 무상으로 자금을 대여받은 경우 21,800만원을 초과하면 증여세를 납부해야하며, 6억원을 무상으로 대여하는 경우에 6억원×4.6%인 2,760만원이 증여재산가액이 된다.

이자비용을 지급하는 경우에는 적정이자비용에서 약정한 이자비용을 차감한 차액이 1천만원 이상인 경우, 해당 금액에 대한 증여세를 납부해야한다. 예를 들어, 대여금액이 6억원, 약정한 이자율이 1.6%인 경우, 6억×3%(적정이자율4.6%-약정이자율1.6%)인 1,800만원이 증여재산가액이 된다.

대출기간이 1년이상인 경우에는 대출일로부터 1년이 지날 때 마다 증여재산가액을 계산한다.

자금을 빌려주고 이자를 받은 부모는 그에 따른 이자수익에 대해 금융소득 종합과세로 종합소득세 신고의무가 있다.

자금을 대여받은 경우에는 이를 입증하기 위해 차용증에 채권자와 채무자의 인적사항, 대여금액 및 기간, 이자비용 및 지급시기를 기재하여 공증을 받아두는 것이 좋다.

[박나리 세무사 프로필]

현) 다온세무회계 대표세무사
현) 네이버 지식 in 전문상담위원
현) 월급쟁이부자들 재테크까페 세금자문
현) 청년세무연구회 이사
현) 택스데일리 신문 칼럼위원

블로그 : https://blog.naver.com/ctanari

박효주 기자 다른기사 보기