양도세에서 1세대1주택을 보유한 상태에서 1주택을 양도하는 경우 비과세가 가능하다. 1세대1주택 비과세에 대해 주의할점과 필수적으로 알아야할 사항을 알아보고자 한다.

 

1. 1세대란?

"1세대"란 거주자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자와 함께 구성하는 가족 단위를 말한다.

 

2. 1세대를 구성하는 가족 단위란?

가족 단위란 거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 같이 거주하지 않더라도 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다.

 

3. 1세대에서 배우자는?

법률상의 배우자를 의미한다. 배우자인 경우 법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 위장 이혼한 경우 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람도 같은 세대에 포함한다.

 

4. 1세대 1주택 비과세 판정 시 배우자가 별거하는 경우는?

법률상 배우자이면 별거하여 주소를 달리하여도 무조건 같은 세대로 본다.

 

5. 1세대로 보려면 배우자가 있어야 하는데 다음의 경우 배우자가 없어도 1세대로 보는 경우이다.

(1) 해당 거주자의 나이가 30세 이상인 경우

(2) 배우자가 사망하거나 이혼한 경우

(3) 종합소득 등의 소득이 다음의 「국민기초생활 보장법」에 따른 기준 중위소득의 100분의 40수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우. 다만, 미성년자의 경우는 아무리 소득이 있더라도 1세대를 구성했다고 보는 것에서 제외한다. 미성년자이지만 결혼, 가족의 사망 등으로 불가피하게 세대를 구성하게 된 경우는 1세대로 인정한다.

■ 기준 중위소득(2021년 1월 1일 이후 기준) 국민기초생활 보장법에 따라 급여의 기준 등에 활용하는 ‘기준 중위소득’을 다음과 같이 정한다. * 8인 이상 가구의 기준 중위소득: 1인 증가 시마다 868,595원씩 증가(8인 가구: 8,365,793원)

 

6. 자녀까지 출생하여 함께 생활하는 사실혼 관계에 있는 자를 동일세대원으로 볼 수 있는지?

1세대의 범위에서 ‘배우자’란 법률상 배우자와 가장이혼 관계에 있는 사람을 의미하는 것이다.

 

7. 생계를 같이 하는 조카가 동일세대인지 여부?

가족 단위란 거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하므로 조카는 같이 거주하더라도 같은 세대에 해당하지 않는다.

8 생계를 같이 하는 계부의 동일세대 여부?

주택 양도일 현재 본인과 생모 및 그 생모가 재혼한 배우자(계부)가 모두 같은 주소지에서 생계를 같이하는 경우 주택을 양도한 본인과 계부는 같은 1세대에 해당하는 것이다.

 

9. 1세대 1주택이어야 한다.

위에서 말하는 세대원(가족) 전체의 주택을 포함해서 유일한 1주택이어야 비과세가 가능하다.

 

10. 1세대 1주택 판정의 기준일은?

양도일 현재를 기준으로 한다. 양도란 사용수익일, 최종잔금일, 등기접수일 중 빠른 날을 의미한다. 다만 매매계약을 하고 양도일 전에 주택을 멸실한 경우에는 양도계약일 현재를 기준으로 1세대 1주택 비과세요건을 판정한다.

 

11. 양도자가 소득세법상 ‘거주자’이어야 한다.

1세대 1주택 비과세는 양도 당시 세법상 ‘거주자’에 해당해야 한다. 양도 당시 비거주자라면 아무리 1세대 1주택일지라도 비과세가 안 된다. 여기서 거주자란 국내에 주소가 있거나 주소가 없다면 183일 이상의 거소를 둔 개인을 말한다.

 

12. ‘오피스텔’을 보유하고 있는데 주택 수에 포함되나요?

주택이라고 하면 등기부등본상에 어떻게 명시돼 있나 와 상관없이 실질로 판단하고 있다. 사실상 주거용을 사용하면 주택으로 보고, 비주거용으로 사용한다면 주택이 아니다. 오피스텔도 마찬가지로 주거용으로 사용하면 주택 수에 포함이 되며 사실상 주거용이 아닌 사무용으로 사용한다면 주택 수에 포함하지 않는다. 사실상의 용도로 사용하고 있다는 것에 대해 입증이 필요할 때가 있다.

 

예를들면 아파트 1채와 오피스텔 1채를 보유한 경우라면 오피스텔을 주택으로 볼 것인지 주의를 기울여야한다. 만일 오피스텔을 부가세법상 사업자등록을 하고 사업자에게 임대를하였다면 사무실로 사용하는 것이므로 주택이아니다. 그러므로 아파트는 1세대1주택이된다. 반면 오피스텔을 주거용으로 임대를 하고 있다면 1세대2주택이 되어서 아파트는 비과세 대상에 해당되지 않을 수 있다.

 

13. 2021년 이후에 취득한 주택 분양권은 주택 수에 포함된다.

2021년 1월 1일 이후 양도분부터 1세대 1주택 비과세를 판단할 때 ‘2021.1.1. 이후 취득한 분양권’이라면 주택 수에 포함한다. 반면 2020년 12월 31일 이전에 취득한 분양권은 주택 수에 포함되지 않는다. 예를 들면 2021년도에 양도하는 1주택과 2021년 이후 취득한 분양권 1개를 보유하고 있다면 주택을 양도할 때 1세대 2주택으로 비과세가 안 되므로 주의해야 한다. 반면 2021년이후 양도하는 주택1채와 2020년 12월 31일 이전에 취득한 분양권 1개를 보유했다면 분양권의 취득일이 2020년 12월 31일 이전이므로 주택 수에서 제외되어 1세대1주택에 해당이 된다.

 

14. 조합원입주권의 1주택 포함 여부

조합원입주권도 주택 수에 포함이 되므로 주의해야 한다. 주택 1채와 조합원입주권 1개를 가지고 있다면 2주택에 해당한다.

 

[변종화 세무사 프로필]

세무사 변종화 

[약력]
(현) 세무법인로맥 세무사
(현) 한국세무사회 세무연수원 교수
(현) 변종화의 양도세 아카데미 원장      
(현) 데일리캠퍼스 전임교수
(전) 고양지역세무사회장
(전) 경기북부 세무사 연합회장

 

[홈페이지]
세무법인로맥 부동산세금 www.tax114.org
변종화의 양도세 아카데미 www.landforyou.co.kr

[저서]
2021 양도소득세 실무(변종화 저, 삼일인포마인)
2021 포인트 양도세 실무(변종화 저, 택스미디어)
부자를 만드는 부동산세금(변종화 저, 삼일인포마인)
주택 택스플레이닝(변종화, 한국세무사회 강의교재)
세무조사대비의모든것(공저, 매일경제)