▶ 부동산에 대한 과세, 어떤 것들이 있나?

우리나라는 대통령을 선출할 때 빠지지 않는 공약이 있다. 바로 주택시장 안정을 위한 부동산 공약이다. 예전부터 인간이 생활하기에 기본이 되는 3요소가 ‘의·식·주’였기 때문인지 분단된 국토에 많은 인구가 생활하기 때문인지 대한민국에서는 주택시장 안정이 언제나 이슈가 되고 있다. 이에 따라 공공주택 확대, 신혼부부 보금자리 주택, 청년공공임대주택 등 주택공급과 관련된 정책이 쏟아져 나오고 이와 더불어 재산세라 불리는 부동산 관련 조세정책도 항상 쏟아져 나오고 있다.

부동산 관련 조세는 부동산의 소유단계인 취득, 보유, 처분 단계에 각각 부과되며, 크게 취득과 처분 단계는 거래세, 보유단계는 보유세로 나누어 볼 수 있다.

취득과 처분 등 거래단계의 조세는 지방세인 취득세와 국세인 양도소득세 등이 있다. 취득세와 양도소득세는 거래단계에 부과한다는 공통점이 있지만 취득세는 주택을 구매한 사람의 보유주택 수, 실거주 여부, 보유 기간, 보유주택 소재지 등과 관계 없이 구입금액의 일정 세율을 부과하는 조세인 것에 비해, 양도소득세는 매도자의 양도차익에 대하여 보유주택 수, 실거주 여부, 보유 기간, 보유주택 소재지 등을 고려하여 과세되는 조세라는 차이점이 있다.

보유단계의 조세는 국세인 종합부동산세와 지방세인 재산세가 있다. 재산세와 종합부동산세는 주택을 보유한 모든 소유주에게 부과되지만 과세대상과 납세의무자, 세율 등에서 차이를 보인다. 재산세는 주택을 보유한 모든 소유주에게 공시지가에 일정 세율을 적용하여 부과하지만, 종합부동산세는 주택의 수, 공시지가, 보유기간 등에 따라 과세여부, 세율적용 등에 차이를 두고 과세하고 있다. 따라서 종합부동산세는 재산세에 비해 투기억제 등 부동산 가격안정 기능을 수행하는 제도라 볼 수 있다.

▶ 거래세와 보유세의 목적과 의도

거래세로 불리는 취득세는 새롭게 취득한 물건의 종류와 취득 원인에 따라서 세율이 달라지는데 이는 투기를 억제하려는 의도는 보이지 않는다. 다만 양도소득세는 매도자의 보유주택 수, 실거주 여부, 보유기간, 보유주택 소재지에 따라서 장기보유특별공제의 적용여부, 세율의 중과세 여부 등 적용이 바뀌는 것으로 보아 투기목적의 주택매매에 대하여 제재를 가하려는 의도가 있다.

거래세율의 인상은 주택거래량이 일정하게 유지될 경우 매매가격하락을 유도할 수 있지만, 조세회피를 위해서 주택거래가 감소하는 동결효과를 발생할 수 있으며 이 경우 시장에 흔히 매물이라 불리는 주택 공급량이 줄어들어 오히려 주택가격을 상승할 유인이 있다.

보유세는 재산세와 종합부동산세가 있는데 재산세 인상을 통해 투기가 억제되는 효과는 크게 없어 보인다. 하지만 종합부동산세는 납세의무자의 보유주택 수, 보유한 주택의 공시지가, 보유기간, 나이에 따라서 공제금액이 달라지고 정부의 정책의도에 따라 공정시장가액비율이 바뀌는 등 얼마든지 정책적으로 주택시장안정을 위해 제재를 가할 수 있다.

보유세율 인상은 세율이 상대적으로 낮은 구간에서는 투자수요를 줄여 주택을 시장에 내놓음으로서 주택 공급량을 늘리는 효과로 주택가격을 낮출 유인이 있지만, 세율이 너무 높을 경우 개인의 세부담은 임대료로 전가되어 부동산 가격인하효과를 기대하기 어렵다는 분석이 있다.

▶ 거래세와 보유세 동시 인상이 가져오는 효과

현재 정권에서의 부동산 조세 정책은 다주택자의 특정지역 투기목적 주택매매를 제재하는 것에 초점이 맞춰져 있다. 국토부장관은 2017년 8.2 대책을 시작으로 2018년 9.13 대책을 계속해서 내놓음으로서 주택시장 안정화에 최선을 다하고 있으며 계속되는 고강도 부동산 대책은 크게 양도소득세 개정과 종합부동산세 개정, 공시지가 상승, 대출규제 등이 있으나 대출규제는 조세정책과는 관계없는 부분이므로 논외로 하겠다.

단기적으로 다주택자의 특정지역 투기목적 주택매매를 제재하기 위해 양도소득세와 종합부동산세를 개정하였다. 양도소득세는 조정대상지역 내 2주택 이상 보유 시 중과세하거나 장기보유특별공제를 배제하고 1세대1주택 비과세요건에 실거주 요건을 추가함으로써 다주택자가 특정 지역 내 주택을 매매하는 경우 높은 양도소득세를 납부하도록 강력하게 제재하고 있다. 종합부동산세는 2주택 이상 보유 시 공제되는 기준시가 한도를 대폭 낮추고 세율을 중과세하여 고가의 다주택을 보유하는 경우 높은 종합부동산세가 과세되도록 제재를 가하고 있다.

장기적으로는 국토교통부와 한국감정원에서 실시하는 공시지가라 불리는 주택 개별공시지가와 공동주택가격을 인상하여 2019년 재산세, 종합부동산세는 납부세액이 직전연도 대비 늘어날 전망이다.

기준시가를 대폭 인상하는 이유는 다주택자가 보유한 주택에 대하여 기준시가에 따라서 과세되는 보유세를 인상시킴으로서 보유한 다주택을 처분하도록 유도하는데 있다. 그리고 양도소득세에 다양한 제재를 가하는 이유는 다주택자가 주택을 양도하는 경우 생기는 시세차액에 대해 높은 세금을 부과하여 불로소득을 사회에 환원시키는 데 있다.

그렇다면 보유세 인상으로 인하여 다주택을 처분하는 사람은 인상된 양도소득세 중과세에 적용되어 결국 높은 세금을 부담하게 된다. 보유세를 인상하면 거래세를 완화함으로 인하여 정부정책에 따라 처분하는 다주택자에게 탈출구를 마련해 주어야 한다. 반대로 거래세를 인상하면 보유세를 완화함으로써 주택소유자가 양도를 이연시키면서 과열된 주택시장을 안정화 시킬 수 있는 시간을 주는 것이 타당하다고 판단된다.

대한민국에 모든 다주택자가 투기목적으로 여러 주택을 취득한 것은 아니다. 상속으로 인하여 다주택이 될 수도, 결혼 전 이미 각자 1주택자 이었을 수도, 1주택자가 분양권이 당첨되는 등 다주택자가 되는 경우는 다양하다. 하지만 현재 정부의 주택시장에 대한 조세정책은 모든 다주택자를 투기세력으로 몰아 이들에게 부과되는 보유세와 거래세를 모두 인상시킴으로서 다주택자들에게 탈출구도 마련하지 아니한 채 세금만 징수하겠다는 의도로 오해받을 수 있다.

보유세와 거래세의 인상, 인하를 적절히 조절함으로서 징수된 세금으로 소득재분배 효과와 각종 공공서비스를 제공하는 등 부동산 조세 정책이 국민들의 반감 없이 올바르게 나아가길 희망한다.

     [김종완 세무사 프로필]

 

▶ 다린세무회계컨설팅 대표세무사

▶ 고려대학교 법무대학원 조세법학과 수료

▶ 택스데일리 신문 전문위원

▶ AT커뮤니케이션 3기 실무과정 전문강사

▶ 아이파경영아카데미 세법 강사

 이메일(darintax@daum.net)