- 현재 행정해석의 청산금 수령분 양도시기는 대금청산일
- 청산금 수령분의 양도시기가 대금청산일일 경우 발생되는 문제점
- 청산금 수령분의 양도시기는 관리처분계획인가일로 변경해야...
- 관리처분계획인가일로 양도시기를 변경할 경우 보완사항
1) 조합원 권리가액의 청산금 수령분은 양도소득세 과세대상이다.
재개발·재건축이 활발히 진행되면서 조합원입주권의 청산금 수령분에 대한 과세방법에 문제가 있다는 지적이 있다. 조합원이 종전주택에 대한 권리가액 중에서 조합원분 분양가액을 차감하고 남는 금액을 돌려받는 것이 청산금 수령분이 되는 것인데, 이 청산금을 수령하게 되는 경우 종전주택의 일부 지분이 조합에 양도되면서 현금청산되는 것으로 보아 양도소득세가 과세된다.
만약 종전주택이 관리처분계획인가일 시점에 1세대1주택 요건을 갖추고 조합원입주권으로 변환되면서 청산금 수령분이 발생한 경우에 조합원입주권과 청산금 수령분은 각각 1주택을 분할하여 양도한 것으로 보아 각각 비과세가 된다.
2) 현재 행정해석의 청산금 수령분 양도시기는 대금청산일
그런데 청산금 수령분의 양도시기는 기획재정부의 해석으로 대금청산일 즉 실제 청산금을 수령하는 날로 하고 있는데, 일반적으로 재개발재건축 아파트와 상가가 준공하여 분양대금이 모두 회수가 되면 이를 정산하여 청산금을 지급하게 되므로 재개발·재건축 조합의 청산금 지급일은 준공일로부터 상당히 지난 날짜가 되고 청산금 수령분의 양도소득세 신고의무를 판단하는 양도시기도 준공일 이후 상당히 뒤로 늦춰지게 된다.
3) 청산금 수령분의 양도시기가 대금청산일일 경우 발생되는 문제점
이렇게 청산금 수령분의 양도시기가 늦춰지게 됨에 따라 많은 문제가 발생하고 있는데, 우선 입주권으로 변환될 당시 1세대1주택 비과세 대상이라고 하더라도 청산금 수령일에 2주택인 경우에는 다주택자 중과세에 해당하게 되어 중과세 될 수도 있다.
반대로 1세대1주택 비과세 요건을 충족하지 못하고 입주권으로 변환된 경우라도 다른 보유주택을 양도하고 난 뒤 청산금을 수령할 경우에는 양도소득세가 비과세되는 경우도 있다.
또 중간에 입주권을 매매할 때 양수자가 청산금 수령받을 권리까지 양수받는 경우도 있지만 청산금 수령분을 제외하고 입주권만 매매하는 경우도 있는데, 이렇게 청산금 수령분의 수령권을 양수자에게 넘기는 경우에는 그 시점에 양도자가 양도소득세 신고납부를 하면 되겠지만 과세관청에서는 과세시기를 판단하기 어렵고, 반대로 청산금 수령권을 양도자가 갖고 있으면서 조합원지위를 양도한 경우에는 나중에 준공이 되고 청산금이 실제 지급될 때는 양수자에게 지급되고 또 이를 양도인에게 인계하는 과정에서 누가 양도소득세 신고의무를 가지고 있는지 실무적으로 파악하기 어렵다고 할 것이다.
이외에도 1+1 입주권을 받으면서 청산금까지 수령하는 경우에 다주택 중과세 문제까지 얽히게 되면 웬만한 세법지식을 가진 전문가라고 하더라도 정확한 판단을 내리기 쉽지 않다.
4) 청산금 수령분의 양도시기는 관리처분계획인가일로 변경해야
그런데 이렇게 청산금 수령금에 대한 문제가 어렵고 복잡해지게 된 이유는 바로 양도시기를 대금청산일로 함에 따라서 발생한 것이다.
당초 청산금 수령분이란 관리처분계획인가일 시점에서 권리가액이 확정되고 분양가액이 정해지면서 그 수령액이 결정이 되고 조합원에게는 그 청산금을 받을 채권적 권리로 변환되었다고 볼 수 있으므로, 관리처분계획인가일에 청산금 수령분의 양도소득세 과세요건은 이미 성립되었다고 볼 수 있다.
즉 관리처분계획인가일이 되면 조합원이라는 납세의무자와 청산금 수령액이라는 과세물건, 이에 대한 양도차익 계산을 통한 과세표준 산출 및 세율을 결정할 수 있기 때문에 청산금 수령분에 대해서는 관리처분계획인가일을 양도시기로 삼는다면 납세자의 납세 감각에 비추어보거나 세무대리인들이 판단하기에 훨씬 분명하고 다툼 없이 세무대리 업무를 처리할 수 있을 것이다.
5) 관리처분계획인가일로 양도시기를 변경할 경우 보완사항
다만 관리처분계획인가일에 청산금을 수령한 것은 아니므로 양도소득세 납세의무가 성립되었다 하더라도 당장 납부할 금전이 마련되어 있지 않다는 점이 문제가 될 수 있으나 이는 신고납부 시기만 대금청산일로부터 2개월이 지난 달 말일로 한다면 문제는 해소될 수 있을 것으로 본다. 즉 청산금 수령분의 양도시기는 관리처분계획인가일로 하되 신고납부시기만 대금청산일로부터 2개월이 속한 달의 말일까지로 하는 규정을 마련한다면 세무관서나 납세자 모두 합리적으로 납세의무를 판단할 수 있게 될 것이다.
[이종훈 세무사 프로필]
▲서울대학교 농과대학(졸)
▲(現) 이종훈세무회계사무소 대표세무사
▲(現) 택스데일리신문 전문위원
▲(現) 한국세무사회 조세제도연구위원
이메일 tax-ladder@naver.com
